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《星島》見習(xí)記者 楚向陽 深圳報(bào)道

8月27日中午，中國海外發(fā)展（下稱“中海地產(chǎn)”，00688.HK）發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)，其核心指標(biāo)呈“雙降”態(tài)勢(shì)。

上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入832.19億元，同比減少4.27%；公司股東應(yīng)占溢利85.99億元，同比減少16.62%，但這一降幅已較2024年上半年23.54%的同比跌幅收窄近7個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率創(chuàng)新低

受樓市持續(xù)下行影響，上半年中海地產(chǎn)的毛利率再次創(chuàng)下歷史新低至17.40%，較2024年同期下降4.66個(gè)百分點(diǎn)，也低于2024年全年17.70%的水平。

但從行業(yè)視角看，中海地產(chǎn)毛利率水平仍高于多數(shù)房企。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年地產(chǎn)行業(yè)50家典型上市房企整體的毛利率為10%。

銷售方面，上半年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額1201.5億元，同比下滑19%。分區(qū)域看，香港及北上廣深五大城市貢獻(xiàn)了近五成的銷售額，其中北京市場(chǎng)單城銷售額達(dá)304.5億元，占總銷售額的四分之一。

上半年對(duì)應(yīng)合約銷售單價(jià)為2.35萬元/平方米，較2024年同期的2.73萬元/平方米下降14%，反映其部分核心城市需通過適度降價(jià)刺激需求。

值得注意的是，8月以來，房地產(chǎn)政策迎來新一輪寬松窗口：北京、上海、蘇州等城市相繼出臺(tái)政策，松綁限購和優(yōu)化房貸，刺激當(dāng)?shù)貥鞘行枨?。至此，四大一線城市均已進(jìn)入“政策寬松周期”。

中海地產(chǎn)主席顏建國表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力呈現(xiàn)邊際改善，下行區(qū)間顯著收窄，相信樓市新政、提振消費(fèi)等舉措，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

市場(chǎng)普遍預(yù)期，政策短期內(nèi)能有效提振市場(chǎng)情緒、止住快速下滑的勢(shì)頭，但難以復(fù)制過去房?jī)r(jià)暴漲行情。

融資利率降至2.9%，擲550億買地

盡管業(yè)績(jī)承壓，但中海地產(chǎn)依舊沒有停下買地的腳步，這與公司財(cái)務(wù)基本面持續(xù)向好有關(guān)。

截至6月末，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為53.7%，較2024年末降低2.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下公司近10年負(fù)債率新低；凈負(fù)債率28.4%，較2024年底下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；持有現(xiàn)金1089.6億元，現(xiàn)金短債比達(dá)4.9倍。三項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)超房地產(chǎn)“三道紅線”的“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)（負(fù)債率≤70%、凈負(fù)債率≤100%、現(xiàn)金短債比≥1.0）。

期內(nèi)，公司平均融資成本進(jìn)一步創(chuàng)歷史新低至2.9%，較2024年的3.1%再降0.2個(gè)百分點(diǎn)。公司在行業(yè)內(nèi)融資利率僅次于華潤置地。

雄厚的財(cái)力為中海地產(chǎn)新一輪買地?cái)U(kuò)張保駕護(hù)航。

上半年，中海地產(chǎn)新增17幅地塊，總權(quán)益地價(jià)為401.1億元，較2024年同期的120.3億元大幅增長233%。

對(duì)應(yīng)拿地單價(jià)1.56萬元/平方米，較2024年同期的1.10萬元/平方米同比增長42%。

單價(jià)上升的核心原因與中海地產(chǎn)拿地布局向高房?jī)r(jià)區(qū)域集中有關(guān)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)上半年52%的買地資金投向了香港及北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，這些城市優(yōu)質(zhì)地塊往往資源稀缺、競(jìng)爭(zhēng)激烈。

例如今年3月，中海地產(chǎn)以75億元的總價(jià)、10.23萬元/平方米的樓面價(jià)，拿下了北京海淀一地塊，刷新北京單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

截至6月30日，中海地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)4047萬平方米，其中權(quán)益建筑面積3721萬平方米。

另據(jù)公司披露，7月公司又投資149億元拿下五幅地塊。前7月累計(jì)權(quán)益買地550億元，相當(dāng)于去年全年八成的水平。

8月27日，中國海外發(fā)展（00688.HK）收?qǐng)?bào)13.81港元/股，跌2.81%，總市值為1511億港元，是當(dāng)前市值僅次于華潤置地的內(nèi)房股。