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近月“供平過租”成為市場熱門話題。市場亦預(yù)期美國利率有機(jī)會在馀下兩季有機(jī)進(jìn)一步減息，這有利香港樓市。問題是香港樓市是否已經(jīng)見底？

“供平過租”促用家轉(zhuǎn)租為買

“供平過租”不是近年才出現(xiàn)的現(xiàn)象。在上一個(gè)樓巿周期，1998年亞洲金融風(fēng)暴至2003年沙士期間，香港樓市出現(xiàn)大幅度調(diào)整，樓價(jià)由高峰期下跌六至七成，周期末時(shí)“供平過租”亦出現(xiàn)過。主要是租金變動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于樓價(jià)下跌，加上利率回落所導(dǎo)致的。而“供平過租”成為樓市見底的一個(gè)信號。

在租務(wù)市場而言，是沒有投資與投機(jī)的，只有用家。用家數(shù)量多少與在港人數(shù)相關(guān)。私樓回報(bào)率是否上升，其中一個(gè)因素就是看看居住需求是否上升。因?yàn)橄愀廴瞬耪?，及八間大學(xué)可以增加非本地居民入學(xué)比率至40%，令到香港長期或暫時(shí)居住人口上升，帶動私樓租金上升。

新股上市活躍銀行頭寸充裕

今年第二季度開始，香港新股上市轉(zhuǎn)趨活躍，集資金額上半年世界排名第一。在短期資金涌入的情況下，銀行頭寸充裕。一個(gè)月HIBOR曾低見一厘以下。因?yàn)橄愀郜F(xiàn)時(shí)普遍仍以H按為主導(dǎo)，于是出現(xiàn)了樓宇按揭利率只需兩厘多的情況，比對去年的按揭利率下跌了不少。結(jié)果造成供樓每月還款的金額要比租住同樣物業(yè)的租金低，出現(xiàn)“供平過租”的情況。對于一些要在香港居住的人而言，“供平過租”或會使他們轉(zhuǎn)租為買，由純粹居住目標(biāo)加入投資的用途。

樓市見底與否視乎港美息差走向

香港住宅樓價(jià)由高峰期回落至今近三成，而政府把所有辣稅撤銷，放寬投資移民限制以及4百萬以下私樓印花稅降低，也促進(jìn)私樓的交投。問題是這種因?yàn)橘Y金流入導(dǎo)致HIBOR下跌的情況應(yīng)該屬于短期的。如果港美息差進(jìn)一步拉闊，在聯(lián)系匯率的框架下，套息活動便會出現(xiàn)。市場會沽港元買美元去套息。最終因套利活動港息會趨升。換句話說HIBOR不能夠長期遠(yuǎn)低于美國聯(lián)邦基準(zhǔn)利率。要香港樓市進(jìn)一步持續(xù)發(fā)展，真正要等待美國聯(lián)儲局落實(shí)減息。現(xiàn)時(shí)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率為4.25%至4.5%。由現(xiàn)水平累計(jì)削減兩厘的話，相信香港銀行同業(yè)拆息有機(jī)會持續(xù)在一厘上下。如果美國落實(shí)減息，利率走勢會較為中長期，無論對市場用家、投資或投機(jī)者來說，入市的信心會較大。這樣香港樓市確定見底的機(jī)會增加。

麥萃才博士，MH

香港浸會大學(xué)

會計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授

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