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近月“供平過租”成為市場熱門話題。市場亦預期美國利率有機會在馀下兩季有機進一步減息，這有利香港樓市。問題是香港樓市是否已經(jīng)見底？

“供平過租”促用家轉租為買

“供平過租”不是近年才出現(xiàn)的現(xiàn)象。在上一個樓巿周期，1998年亞洲金融風暴至2003年沙士期間，香港樓市出現(xiàn)大幅度調(diào)整，樓價由高峰期下跌六至七成，周期末時“供平過租”亦出現(xiàn)過。主要是租金變動幅度遠遠少于樓價下跌，加上利率回落所導致的。而“供平過租”成為樓市見底的一個信號。

在租務市場而言，是沒有投資與投機的，只有用家。用家數(shù)量多少與在港人數(shù)相關。私樓回報率是否上升，其中一個因素就是看看居住需求是否上升。因為香港人才政策，及八間大學可以增加非本地居民入學比率至40%，令到香港長期或暫時居住人口上升，帶動私樓租金上升。

新股上市活躍銀行頭寸充裕

今年第二季度開始，香港新股上市轉趨活躍，集資金額上半年世界排名第一。在短期資金涌入的情況下，銀行頭寸充裕。一個月HIBOR曾低見一厘以下。因為香港現(xiàn)時普遍仍以H按為主導，于是出現(xiàn)了樓宇按揭利率只需兩厘多的情況，比對去年的按揭利率下跌了不少。結果造成供樓每月還款的金額要比租住同樣物業(yè)的租金低，出現(xiàn)“供平過租”的情況。對于一些要在香港居住的人而言，“供平過租”或會使他們轉租為買，由純粹居住目標加入投資的用途。

樓市見底與否視乎港美息差走向

香港住宅樓價由高峰期回落至今近三成，而政府把所有辣稅撤銷，放寬投資移民限制以及4百萬以下私樓印花稅降低，也促進私樓的交投。問題是這種因為資金流入導致HIBOR下跌的情況應該屬于短期的。如果港美息差進一步拉闊，在聯(lián)系匯率的框架下，套息活動便會出現(xiàn)。市場會沽港元買美元去套息。最終因套利活動港息會趨升。換句話說HIBOR不能夠長期遠低于美國聯(lián)邦基準利率。要香港樓市進一步持續(xù)發(fā)展，真正要等待美國聯(lián)儲局落實減息。現(xiàn)時聯(lián)邦基準利率為4.25%至4.5%。由現(xiàn)水平累計削減兩厘的話，相信香港銀行同業(yè)拆息有機會持續(xù)在一厘上下。如果美國落實減息，利率走勢會較為中長期，無論對市場用家、投資或投機者來說，入市的信心會較大。這樣香港樓市確定見底的機會增加。

麥萃才博士，MH

香港浸會大學

會計、經(jīng)濟及金融學系副教授

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