林鎮(zhèn)鴻：樓市料已見底溫和復蘇，2026年樓價走勢全剖析
香港政府先后全面撤辣、放寬投資移民限制及細價樓印花稅征收門檻，但樓價未有明顯反彈，惟資金涌港令銀行同業(yè)拆息回落，供平過租漸趨普遍，市場預期美國下半年重啟減息步伐，樓市是否已見底？今、明兩年樓價走勢如何？我們估計樓價已經(jīng)見底。不過因為需要消化開發(fā)商庫存，我們估計2025年樓價持平，2026年上漲0至5%。
推盤量減庫存壓力增或掀價格戰(zhàn)
按照我們統(tǒng)計各個樓盤的推盤節(jié)奏，我們估算今年可推樓盤有2.5萬套，明年有1.9萬套。2024年一手樓銷售1.7萬套，意味住今年庫存可能還會增加。不過2027-2028年庫存就會開始下降，因為我們估算2027及2028年的可推樓盤會減至1.6萬套及9,000套。 主要因為過去地產(chǎn)價格下跌，開發(fā)商對投地和開工意欲比較低，新開工和土地成交大幅下降。另外中小開發(fā)商的負債率問題都會影響推盤節(jié)奏和定價策略。 我們統(tǒng)計18家中小開發(fā)商，其中有10家凈負債率超過50%，這10家開發(fā)商我們估計有9,100套可售庫存，這占2025年可售庫存大概20%?？紤]到這些開發(fā)商需要加快出售回籠資金，這些庫存可能會對價格有壓力。
租客轉(zhuǎn)買家二手盤減少樓價企穩(wěn)
按照成交量來看，香港樓市是二手房和租房主導的，而且房價指數(shù)都參考二手房，所以二手房和租房數(shù)據(jù)比較重要。第一，因為香港政府放寬大學非本地生比例和引入人才，過去一年住宅租金持續(xù)增加，租金每年增長5不至6%。第二，過去利率較高的時候，有置業(yè)需求的人可能因為擔心房價下跌和定存利率比較高，推遲置業(yè)需求，通過租房解決居住需求，把閑置資金作為定存收息。但最近由于同業(yè)拆息回落，供平過租更為普遍，本來租房客群轉(zhuǎn)化為買房子，釋放置業(yè)需求。第三，業(yè)主也一樣，因為按揭利率回落，本來放賣的轉(zhuǎn)為放租，包括有開發(fā)商本來打算出售的住宅都轉(zhuǎn)售為租。我們統(tǒng)計的兩大地產(chǎn)中介平臺的二手放盤量過去一年下降了16%，對于二手房房價持穩(wěn)有幫助的。
明年租金回報率料高于按揭利率
由于銀行同業(yè)拆息利率比較波動，我們對香港房價的判斷會考慮較中長期的利率判斷?；谖覀兒暧^組對美國利率的判斷和考慮香港和美國的利率差，我們估計一個月銀行同業(yè)拆息到2025年年底會到2.2%，而2026年底會到1.6%。如果假設(shè)按揭利率一個月銀行同業(yè)拆息加130個基點，2025年年底和2026年年底的按揭利率是3.5%和2.9%，所以意味著按揭利率今年底接近于現(xiàn)時租金回報率大概3.5%，但明年就會出現(xiàn)租金回報率高于按揭利率，對于明年樓價上漲有所支撐。
林鎮(zhèn)鴻
瑞銀投資銀行大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管
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編輯︱楊睿奇
