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香港政府先后全面撤辣、放寬投資移民限制及細(xì)價(jià)樓印花稅征收門(mén)檻，但樓價(jià)未有明顯反彈，惟資金涌港令銀行同業(yè)拆息回落，供平過(guò)租漸趨普遍，市場(chǎng)預(yù)期美國(guó)下半年重啟減息步伐，樓市是否已見(jiàn)底？今、明兩年樓價(jià)走勢(shì)如何？我們估計(jì)樓價(jià)已經(jīng)見(jiàn)底。不過(guò)因?yàn)樾枰_(kāi)發(fā)商庫(kù)存，我們估計(jì)2025年樓價(jià)持平，2026年上漲0至5%。

推盤(pán)量減庫(kù)存壓力增或掀價(jià)格戰(zhàn)

按照我們統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓盤(pán)的推盤(pán)節(jié)奏，我們估算今年可推樓盤(pán)有2.5萬(wàn)套，明年有1.9萬(wàn)套。2024年一手樓銷(xiāo)售1.7萬(wàn)套，意味住今年庫(kù)存可能還會(huì)增加。不過(guò)2027-2028年庫(kù)存就會(huì)開(kāi)始下降，因?yàn)槲覀児浪?027及2028年的可推樓盤(pán)會(huì)減至1.6萬(wàn)套及9,000套。 主要因?yàn)檫^(guò)去地產(chǎn)價(jià)格下跌，開(kāi)發(fā)商對(duì)投地和開(kāi)工意欲比較低，新開(kāi)工和土地成交大幅下降。另外中小開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率問(wèn)題都會(huì)影響推盤(pán)節(jié)奏和定價(jià)策略。 我們統(tǒng)計(jì)18家中小開(kāi)發(fā)商，其中有10家凈負(fù)債率超過(guò)50%，這10家開(kāi)發(fā)商我們估計(jì)有9,100套可售庫(kù)存，這占2025年可售庫(kù)存大概20%。考慮到這些開(kāi)發(fā)商需要加快出售回籠資金，這些庫(kù)存可能會(huì)對(duì)價(jià)格有壓力。

租客轉(zhuǎn)買(mǎi)家二手盤(pán)減少樓價(jià)企穩(wěn)

按照成交量來(lái)看，香港樓市是二手房和租房主導(dǎo)的，而且房?jī)r(jià)指數(shù)都參考二手房，所以二手房和租房數(shù)據(jù)比較重要。第一，因?yàn)橄愀壅艑挻髮W(xué)非本地生比例和引入人才，過(guò)去一年住宅租金持續(xù)增加，租金每年增長(zhǎng)5不至6%。第二，過(guò)去利率較高的時(shí)候，有置業(yè)需求的人可能因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)下跌和定存利率比較高，推遲置業(yè)需求，通過(guò)租房解決居住需求，把閑置資金作為定存收息。但最近由于同業(yè)拆息回落，供平過(guò)租更為普遍，本來(lái)租房客群轉(zhuǎn)化為買(mǎi)房子，釋放置業(yè)需求。第三，業(yè)主也一樣，因?yàn)榘唇依驶芈洌緛?lái)放賣(mài)的轉(zhuǎn)為放租，包括有開(kāi)發(fā)商本來(lái)打算出售的住宅都轉(zhuǎn)售為租。我們統(tǒng)計(jì)的兩大地產(chǎn)中介平臺(tái)的二手放盤(pán)量過(guò)去一年下降了16%，對(duì)于二手房房?jī)r(jià)持穩(wěn)有幫助的。

明年租金回報(bào)率料高于按揭利率

由于銀行同業(yè)拆息利率比較波動(dòng)，我們對(duì)香港房?jī)r(jià)的判斷會(huì)考慮較中長(zhǎng)期的利率判斷?；谖覀兒暧^組對(duì)美國(guó)利率的判斷和考慮香港和美國(guó)的利率差，我們估計(jì)一個(gè)月銀行同業(yè)拆息到2025年年底會(huì)到2.2%，而2026年底會(huì)到1.6%。如果假設(shè)按揭利率一個(gè)月銀行同業(yè)拆息加130個(gè)基點(diǎn)，2025年年底和2026年年底的按揭利率是3.5%和2.9%，所以意味著按揭利率今年底接近于現(xiàn)時(shí)租金回報(bào)率大概3.5%，但明年就會(huì)出現(xiàn)租金回報(bào)率高于按揭利率，對(duì)于明年樓價(jià)上漲有所支撐。

林鎮(zhèn)鴻

瑞銀投資銀行大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管

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