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香港政府近年在住宅用地的推售上展現(xiàn)出明確的策略調(diào)整方向，項(xiàng)目規(guī)模以1,000伙以下的中小型地皮為主，選址聚焦配套較為成熟的市區(qū)，近年成功售出的地皮，包括沙田小瀝源和大圍美田路等項(xiàng)目均有此特點(diǎn)，而一季一幅的推售安排，反映政府正因應(yīng)市場需求及環(huán)境變化，靈活調(diào)整土地供應(yīng)策略。

公眾、政府、市場的持份者平衡

政府如何把土地資源價(jià)值最大化，考慮的也不能單純是地價(jià)，而需作包括經(jīng)濟(jì)和民生貢獻(xiàn)的全盤考慮，整體而言，土地政策的制訂乃以公眾利益為核心，并著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展；反而，我們現(xiàn)時(shí)看到政府的土地推售模式，有別以往將土地供應(yīng)視為政府主要收入來源，可以理解作特定的時(shí)間與商業(yè)環(huán)境，一種隨行應(yīng)市的推售策略，以市場供需機(jī)制作出的判斷。

然而政府就土地供應(yīng)的長期及短期目標(biāo)，也是有著明顯的轉(zhuǎn)變，例如長遠(yuǎn)房屋策略中，對(duì)公私營房屋比例、對(duì)政府、機(jī)構(gòu)或社區(qū)設(shè)施(GIC) 用地比例的要求、建筑物技術(shù)及要求的更新迭代，也是隨著社會(huì)需求和技術(shù)發(fā)展而推陳出新；而近年的推售策略，我們也觀察到政府逐漸變得靈活，除了審視宏觀經(jīng)濟(jì)的條件、市場變化，也更樂意聆聽市場的意見，包括土地條款的有限度放寛及精簡流程等等，由此兼顧土地在公眾利益和市場間的平衡。

盤活市場信心更是任重道遠(yuǎn)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策目前的土地推售策略是針對(duì)私人住宅庫存量多，特別是難以消耗的貨尾單位而訂。其實(shí)當(dāng)中未有直接的邏輯關(guān)系。要知道政府并不是單一的土地供應(yīng)者，不少發(fā)展商也有龐大的土地儲(chǔ)備，亦可通過收購重建或項(xiàng)目動(dòng)工，從而控制未來市場供應(yīng)，有些貨尾單位無法消耗，除了受宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性使需求方采取謹(jǐn)慎的置業(yè)態(tài)度外，更大程度是項(xiàng)目地點(diǎn)、定位、定價(jià)及發(fā)展商推售策略所影響。

一手住宅買賣于2025年的上半年的行情承接去年表現(xiàn)，發(fā)展商的普遍開價(jià)仍表現(xiàn)克制或在次輪銷售溫和提價(jià)，仍錄得不俗銷情，使得整體的一手住宅庫存量有下降趨勢。因此，政府如何把握市場信心開始復(fù)蘇時(shí)，穩(wěn)固需求及動(dòng)力，進(jìn)一步盤活市場，從而在適當(dāng)時(shí)機(jī)變現(xiàn)土地資源，將成為其更具戰(zhàn)略性且任重道遠(yuǎn)的目標(biāo)。

李婉茵

高力香港研究部及零售顧問主管

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