李婉茵：土地推售策略轉向靈活應市
香港政府近年在住宅用地的推售上展現出明確的策略調整方向，項目規(guī)模以1,000伙以下的中小型地皮為主，選址聚焦配套較為成熟的市區(qū)，近年成功售出的地皮，包括沙田小瀝源和大圍美田路等項目均有此特點，而一季一幅的推售安排，反映政府正因應市場需求及環(huán)境變化，靈活調整土地供應策略。
公眾、政府、市場的持份者平衡
政府如何把土地資源價值最大化，考慮的也不能單純是地價，而需作包括經濟和民生貢獻的全盤考慮，整體而言，土地政策的制訂乃以公眾利益為核心，并著眼于長遠發(fā)展；反而，我們現時看到政府的土地推售模式，有別以往將土地供應視為政府主要收入來源，可以理解作特定的時間與商業(yè)環(huán)境，一種隨行應市的推售策略，以市場供需機制作出的判斷。
然而政府就土地供應的長期及短期目標，也是有著明顯的轉變，例如長遠房屋策略中，對公私營房屋比例、對政府、機構或社區(qū)設施(GIC) 用地比例的要求、建筑物技術及要求的更新迭代，也是隨著社會需求和技術發(fā)展而推陳出新；而近年的推售策略，我們也觀察到政府逐漸變得靈活，除了審視宏觀經濟的條件、市場變化，也更樂意聆聽市場的意見，包括土地條款的有限度放寛及精簡流程等等，由此兼顧土地在公眾利益和市場間的平衡。
盤活市場信心更是任重道遠
有觀點認為，政策目前的土地推售策略是針對私人住宅庫存量多，特別是難以消耗的貨尾單位而訂。其實當中未有直接的邏輯關系。要知道政府并不是單一的土地供應者，不少發(fā)展商也有龐大的土地儲備，亦可通過收購重建或項目動工，從而控制未來市場供應，有些貨尾單位無法消耗，除了受宏觀經濟的不確定性使需求方采取謹慎的置業(yè)態(tài)度外，更大程度是項目地點、定位、定價及發(fā)展商推售策略所影響。
一手住宅買賣于2025年的上半年的行情承接去年表現，發(fā)展商的普遍開價仍表現克制或在次輪銷售溫和提價，仍錄得不俗銷情，使得整體的一手住宅庫存量有下降趨勢。因此，政府如何把握市場信心開始復蘇時，穩(wěn)固需求及動力，進一步盤活市場，從而在適當時機變現土地資源，將成為其更具戰(zhàn)略性且任重道遠的目標。
李婉茵
高力香港研究部及零售顧問主管
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編輯︱楊睿奇
