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星島新聞集團(tuán)今日（9日）舉辦“星島房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向論壇2025”，探討房策調(diào)控利率趨向及樓市形勢(shì)，其中香港浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授麥萃才強(qiáng)調(diào)“樓市本質(zhì)是金融市場(chǎng)”，受惠于銀行間同業(yè)拆息（Hibor）下跌，今年4月起香港樓市成交明顯增加，另外受到“供租權(quán)衡”影響，低利率環(huán)境下市民入市意愿提升。

麥萃才：短期內(nèi)投機(jī)者難大規(guī)?；貧w

麥萃才指出，目前香港細(xì)單位總租金收益率（Gross Yield）約3.7厘，而大銀行定期存款利率僅1.7至1.8厘，兩者存在明顯利差，若美國(guó)減息落地，銀行存款利率進(jìn)一步下降，利差將擴(kuò)大，有望吸引更多投資者入市。

他續(xù)指，下周美國(guó)議息結(jié)果及失業(yè)數(shù)據(jù)將影響香港樓市走向，若減息0.5厘，香港銀行存款利率大概率跟隨下調(diào)，對(duì)投資者吸引力大幅提升；若僅減息0.25厘，影響則相對(duì)有限。

他又形容，利率是樓價(jià)上升的“關(guān)鍵東風(fēng)”，低利率將降低置業(yè)供樓負(fù)擔(dān)，同時(shí)香港近年引入大量專(zhuān)才及學(xué)生，帶動(dòng)住房需求。他續(xù)指，目前香港大學(xué)生中僅40%至50%入住大學(xué)宿舍，其馀需自行尋找住房，若租金水平可控，將留住更多人才，形成穩(wěn)定住房需求。

談及投機(jī)者何時(shí)重新入市，麥萃才指出，投機(jī)者入市取決于“樓價(jià)升值預(yù)期”，而這一預(yù)期需利率下跌、需求釋放、政策穩(wěn)定等多重因素支撐，短期內(nèi)投機(jī)者難以大規(guī)?；貧w，但隨著利率走勢(shì)明朗與外來(lái)需求增加，樓市成交有望逐步回暖，為后續(xù)走勢(shì)奠定基礎(chǔ)。

林鎮(zhèn)鴻：樓市仍需視乎內(nèi)地經(jīng)濟(jì)

瑞銀投資銀行大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻則表示，隨著大灣區(qū)逐漸融合，深圳對(duì)香港的影響越來(lái)越大。他指，雖然美國(guó)減息對(duì)香港樓價(jià)有支撐作用，但樓價(jià)上升還是要視乎內(nèi)地經(jīng)濟(jì)，觀察深圳住宅租金，可反映內(nèi)地經(jīng)濟(jì)狀況與失業(yè)率，而其住房租金仍向下。除此之外，國(guó)內(nèi)四大一線城市正迎來(lái)大量保障房交付，四大一線城市租金已下跌3至4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于北上消費(fèi)成潮流，甚至有人北上就業(yè)發(fā)展，不少人擔(dān)憂(yōu)香港人口會(huì)有流失，林鎮(zhèn)鴻表示，這是零售業(yè)方面的問(wèn)題而非地產(chǎn)商。不過(guò)，他認(rèn)為香港仍有特定優(yōu)勢(shì)，例如教育及金融行業(yè)，政府若在這兩方面發(fā)展，或可給予香港經(jīng)濟(jì)支撐。

鄒廣榮：“購(gòu)房通”實(shí)施機(jī)率小

另一方面，香港大學(xué)房地產(chǎn)及建設(shè)系講座教授鄒廣榮表示，香港樓市處于“政策托底、需求待釋放、庫(kù)存待消化”的階段，印花稅調(diào)整與供應(yīng)策略?xún)?yōu)化的效果、利息走勢(shì)及外部投資者動(dòng)向，將成為影響后續(xù)樓市走向的核心變量。

他強(qiáng)調(diào)，政府“辣招”調(diào)整短期或無(wú)明顯反應(yīng)，但長(zhǎng)期將擴(kuò)大投資需求，若內(nèi)地等外部投資者可無(wú)阻礙進(jìn)入香港樓市，即便樓價(jià)存在下跌可能，幅度也將十分有限。

鄒廣榮另指，樓價(jià)走勢(shì)與利息、租金回報(bào)率緊密相關(guān)，核心是“投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益的判斷”，并稱(chēng)香港自1980年代以來(lái)，租金回報(bào)率與美國(guó)10年期長(zhǎng)債利息的平均差距約為兩個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前兩者差距已接近這一水準(zhǔn)，屬于“相對(duì)合理區(qū)間”。

談及潛在單位的消化時(shí)間，鄒廣榮認(rèn)為需結(jié)合“利息走勢(shì)”與“需求釋放速度”判斷，若按揭利率持續(xù)回落、置業(yè)與換樓需求進(jìn)一步激活，庫(kù)存消化周期將相應(yīng)縮短。對(duì)于下周施政報(bào)告的預(yù)期，他表示“不想潑冷水”，但稱(chēng)“購(gòu)房通”實(shí)施機(jī)率小。

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