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近年中國房地產市場備受海內外關注，星島新聞集團將于12月2日舉行“中國宏觀經濟暨大灣區(qū)融合論壇2025”，屆時將匯聚政商學界重量級嘉賓，共謀經濟發(fā)展與區(qū)域融合新路徑。在論壇即將召開之際，高和資本執(zhí)行合伙人兼清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升接受《星島頭條》專訪時指出，香港樓市已顯現(xiàn)趨穩(wěn)、甚至回升的積極信號，而內房市場仍處于相對悲觀的調整階段；此外，常被忽視的商業(yè)房地產領域，則蘊藏著新機遇。

三大利好支撐港樓觸底回升

曾有研究指出，房價周期具有必然性，資產價格普遍會在深度回調后，逐步重返上行周期高點，當租金收益率和利率之間形成“正向利差”，將標志著資產定價回歸理性軌道，市場也將隨之趨于穩(wěn)定狀態(tài)。基于這一分析邏輯，周以升對香港市場給出了相對樂觀判斷，認為香港樓市正處于觸底回升并有望步入“右側階段”，主因宏觀經濟、人口流入與利率環(huán)境三大因素同步改善。

▲高和資本執(zhí)行合伙人兼清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升。

首先，宏觀經濟回暖。2025年前三季度香港GDP按年增長接近3%，金融服務業(yè)強勢復甦，股市IPO規(guī)模重回全球首位，財富效應帶動私人開支由負轉正，零售行業(yè)恢復增長，經濟活力的提升，增加了房地產市場需求預期。

其次是人才政策帶動租賃需求爆發(fā)。香港“優(yōu)才”、“高才通”等政策吸引大量人才涌入，短期內推動租賃市場升溫，尤其是小戶型住宅與學生公寓需求激增，部分核心區(qū)域租金收益率已突破3.6厘，為房價穩(wěn)定提供了支撐。

最后是利率環(huán)境改善，有效降低購房成本。受香港聯(lián)系匯率制度與美國貨幣政策調整影響，今年5、6月間香港銀行同業(yè)拆借利率（HIBOR）一度降至0.6厘，按揭成本隨之快速降低，令住宅租金收益率與按揭利率的正向利差進一步擴大，是市場趨穩(wěn)的較好現(xiàn)象。

內房具供需失衡等多重挑戰(zhàn)

相較于香港樓市，周以升認為內房仍處于觸底回升的“左側階段”，并與供需失衡、收益倒掛與預期疲弱等多重挑戰(zhàn)有關。從庫存壓力來看，當前全國商品房庫存仍面臨30個月的去化周期，其中低線級城市的庫存壓力尤為突出。即使在上海、北京、深圳等內地核心城市，房地產市場仍面臨“供過于求”的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，房價下行的趨勢尚未完全扭轉。

至于內房的租金收益率，當前核心城市住宅租金收益率僅為1.6厘至2厘，而按揭利率基本維持在3厘以上，業(yè)主持有房產不僅面臨資產縮水風險，還需承擔“負利率”壓力。與美國、日本在歷次房地產泡沫頂峰時期的住宅租金收益率相比，當前內地核心城市的收益率甚至更低，引發(fā)了專業(yè)投資者的疑慮。

從外部變量來看，宏觀經濟增長預期與居民收入穩(wěn)定性的變化，進一步放大壓力。周以升指出，內地民營經濟貢獻了6、7成就業(yè)崗位，在經濟下行期間，民營企業(yè)裁員、降薪現(xiàn)象增多，居民收入增長乏力，疊加部分城市人口流入放緩，不僅抑制購房需求，還導致租金水平承壓下行，與利率形成雙重擠壓，房價缺乏反彈動力。

周以升強調，內地房地產市場的觸底反彈，關鍵在于宏觀經濟轉型與高質量發(fā)展 。只要居民收入穩(wěn)步提升、就業(yè)市場穩(wěn)定、產業(yè)轉型見效，通過整個宏觀經濟的持續(xù)增長，就能重建市場的長期信心，進而緩解當前租金收益率不足的壓力，推動房地產市場回歸健康發(fā)展軌道，而專項債收儲政策、利率降低、城市更新等政策組合的充分發(fā)力可起到關鍵的支撐作用。

港商可借REITs市場盤活資產

周以升認為，在討論樓市時，商業(yè)房地產往往被忽視，但其對經濟與金融體系影響深遠。據(jù)估算，內地商業(yè)房地產規(guī)模達四、五十萬億元，雖低于住宅市場的200余萬億元規(guī)模，但量級差別并不大，且因其主要由企業(yè)與機構持有，直接關聯(lián)資產負債表，影響到企業(yè)本身生存狀態(tài)，對經濟影響深遠。

在他看來，內地商業(yè)房地產的泡沫化程度顯著低于住宅。以核心城市購物中心為例，目前大宗交易的資本化率可達6%以上，REITs（房地產投資信托基金）的隱含資本化率為5-6%，而銀行貸款利率低至3厘以下，形成高收益、低成本的良性組合。因此，內地商業(yè)房地產相關的證券化和金融市場亦快速發(fā)展，目前已發(fā)行REITs逾70只，規(guī)模達兩、三千億元，數(shù)量遠超香港。內地與香港房地產資本市場的互動，可通過REITs市場形成新的紐帶。

他進一步指出，港資開發(fā)商可借助內地REITs市場，將其在內地的資產進行資本化運作，通過較高的定價水平降低融資成本，盤活港資企業(yè)在內地資產、甚至境外資產，優(yōu)化資產負債表。

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