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清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任兼高和資本執(zhí)行合伙人周以升先生接受《星島》專訪時(shí)指出，香港房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)溫和復(fù)蘇跡象，租金企穩(wěn)并回升至2019年峰值，而內(nèi)地市場仍面臨租售雙跌壓力，深圳樓市能否率先企穩(wěn)將高度依賴香港市場走勢(shì)，兩地金融融合與政策創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵。

港樓市受惠減息及人才政策

周以升表示，美息下降為香港樓市帶來利好，高才通政策帶動(dòng)大量人才入港，70%進(jìn)入者選擇租樓，部份甚至買樓，直接支撐租賃市場并輻射房價(jià)。他強(qiáng)調(diào)，判斷香港樓市底部需關(guān)注租售比與利率利差兩大核心指標(biāo)，當(dāng)前香港租金收益率處于近15年相對(duì)高位，若美國聯(lián)儲(chǔ)局減息預(yù)期兌現(xiàn)，樓市有望穩(wěn)定并進(jìn)入新一輪周期，其中學(xué)生公寓等細(xì)分市場已呈現(xiàn)熱門態(tài)勢(shì)。

▲清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任兼高和資本執(zhí)行合伙人周以升。

他在論壇上亦提到，將租金收益率與按揭利率（租售比）利差作為關(guān)鍵指標(biāo)來考察，香港住宅租售比達(dá)3.5%至4%，按揭利率約3.3%，正利差顯現(xiàn)，而內(nèi)地核心城市住宅收益率僅達(dá)2%左右，按揭貸款利率較高，房價(jià)承壓，租金與售價(jià)仍在同步下跌，周期滯后于香港。

內(nèi)地區(qū)域分化 深圳或先出低谷

談及內(nèi)地市場，周以升指區(qū)域分化明顯，“低線城市因人才吸引力不足，調(diào)整壓力更大；深圳作為核心城市，有望率先走出低谷，但需以香港市場穩(wěn)定為前提”。他建議內(nèi)地借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，核心城市可精準(zhǔn)導(dǎo)入人才拉動(dòng)住房需求，同時(shí)探索按揭貸款抵稅機(jī)制，優(yōu)化3,000億美元規(guī)模的貸款政策，通過擴(kuò)大規(guī)模、降低成本、延長期限等方式熨平市場周期。

不過，周以升亦指出，深圳等城市在借鑒香港做法時(shí)，對(duì)周邊城市會(huì)產(chǎn)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，需謹(jǐn)慎評(píng)估。

▲周以升大膽預(yù)言，香港和內(nèi)地利率的倒掛或持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間，兩地利差使香港資產(chǎn)在內(nèi)地融資成為可能。

另一方面，周以升在論壇上提到，人的悲歡是相通的，房地產(chǎn)命運(yùn)也是相通的，內(nèi)地房地產(chǎn)制度長期受香港啓發(fā)，當(dāng)前香港對(duì)內(nèi)地在房地產(chǎn)方面仍有值得借鑒之處，例如解決土地使用權(quán)到期問題方面，香港已于2024年實(shí)施《政府租契續(xù)期條例》，為內(nèi)地在續(xù)期條件、價(jià)格及流程方面提供重要經(jīng)驗(yàn)。此外，香港市區(qū)重建的4R策略，亦為內(nèi)地城市更新策略提供可借鑒模板。至于大埔近期火災(zāi)教訓(xùn)引起大家重視，也呼應(yīng)了十五五規(guī)劃中所提出要將城市更新放到國策中觀察。

▲周以升指，大埔近期火災(zāi)教訓(xùn)引起大家重視，也呼應(yīng)了十五五規(guī)劃中所提出要將城市更新放到國策中觀察。

吁港資擁抱內(nèi)地C-REITs市場

在兩地金融融合領(lǐng)域，周以升大膽預(yù)言，香港和內(nèi)地利率的倒掛或持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間，兩地利差使香港資產(chǎn)在內(nèi)地融資成為可能，并提出創(chuàng)新建議：“香港開發(fā)商應(yīng)將內(nèi)地資產(chǎn)就地證券化，擁抱內(nèi)地CRS市場”。他解釋，過去港資房企依賴境外融資，面臨利率高企、雙重征稅等問題，而內(nèi)地不僅利率更低，C-REITs市場多呈溢價(jià)估值，與香港REITs的折價(jià)狀態(tài)形成鮮明對(duì)比，“這一轉(zhuǎn)型可顯著改善房企資金鏈，是長期不可逆的趨勢(shì)”。

▲周以升呼吁將香港REITs納入滬港通、深港通投資范圍，引導(dǎo)內(nèi)地資金配置香港優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

他提到，內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)泡沫有限，收益率在5%至7%之間，證券化市場仍有不斷擴(kuò)容增長的空間，同時(shí)中國REITs市場快速發(fā)展，C-REITs總市值已接近2,200億，私募REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模已達(dá)到214億元。

此外，他呼吁將香港REITs納入滬港通、深港通投資范圍，引導(dǎo)內(nèi)地資金配置香港優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“內(nèi)地資金面臨資產(chǎn)荒，香港REITs高達(dá)8%的派息率具有強(qiáng)大吸引力，這一舉措可推動(dòng)兩地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估值體系對(duì)接，同時(shí)為香港樓市帶來增量資金”。周以升又透露，高和資本計(jì)劃在港設(shè)立辦公室，把握兩地市場調(diào)整中的新機(jī)遇，未來將深度參與兩地不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新。

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