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清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任兼高和資本執(zhí)行合伙人周以升接受本報(bào)專(zhuān)訪時(shí)指出，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)溫和復(fù)蘇跡象，租金企穩(wěn)并回升至2019年峰值，而內(nèi)地市場(chǎng)仍面臨租售雙跌壓力，深圳樓市能否率先企穩(wěn)將高度依賴香港市場(chǎng)走勢(shì)，兩地金融融合與政策創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵。

港樓市受惠減息及人才政策

周以升表示，美息下降為香港樓市帶來(lái)利好，高才通政策帶動(dòng)大量人才入港，70%進(jìn)入者選擇租樓，部份甚至買(mǎi)樓，直接支撐租賃市場(chǎng)并輻射房?jī)r(jià)。他強(qiáng)調(diào)，判斷香港樓市底部需關(guān)注租售比與利率利差兩大核心指標(biāo)，當(dāng)前香港租金收益率處于近15年相對(duì)高位，若美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局減息預(yù)期兌現(xiàn)，樓市有望穩(wěn)定并進(jìn)入新一輪周期，其中學(xué)生公寓等細(xì)分市場(chǎng)已呈現(xiàn)熱門(mén)態(tài)勢(shì)。

▲清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任兼高和資本執(zhí)行合伙人周以升。

他在論壇上亦提到，將租金收益率與按揭利率（租售比）利差作為關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)考察，香港住宅租售比達(dá)3.5%至4%，按揭利率約3.3%，正利差顯現(xiàn)，而內(nèi)地核心城市住宅收益率僅達(dá)2%左右，按揭貸款利率較高，房?jī)r(jià)承壓，租金與售價(jià)仍在同步下跌，周期滯后于香港。

內(nèi)地區(qū)域分化 深圳或先出低谷

談及內(nèi)地市場(chǎng)，周以升指區(qū)域分化明顯，“低線城市因人才吸引力不足，調(diào)整壓力更大；深圳作為核心城市，有望率先走出低谷，但需以香港市場(chǎng)穩(wěn)定為前提”。他建議內(nèi)地借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，核心城市可精準(zhǔn)導(dǎo)入人才拉動(dòng)住房需求，同時(shí)探索按揭貸款抵稅機(jī)制，優(yōu)化3,000億美元規(guī)模的貸款政策，通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模、降低成本、延長(zhǎng)期限等方式熨平市場(chǎng)周期。

不過(guò)，周以升亦指出，深圳等城市在借鑒香港做法時(shí)，對(duì)周邊城市會(huì)產(chǎn)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，需謹(jǐn)慎評(píng)估。

▲周以升大膽預(yù)言，香港和內(nèi)地利率的倒掛或持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，兩地利差使香港資產(chǎn)在內(nèi)地融資成為可能。

另一方面，周以升在論壇上提到，人的悲歡是相通的，房地產(chǎn)命運(yùn)也是相通的，內(nèi)地房地產(chǎn)制度長(zhǎng)期受香港啓發(fā)，當(dāng)前香港對(duì)內(nèi)地在房地產(chǎn)方面仍有值得借鑒之處，例如解決土地使用權(quán)到期問(wèn)題方面，香港已于2024年實(shí)施《政府租契續(xù)期條例》，為內(nèi)地在續(xù)期條件、價(jià)格及流程方面提供重要經(jīng)驗(yàn)。此外，香港市區(qū)重建的4R策略，亦為內(nèi)地城市更新策略提供可借鑒模板。至于大埔近期火災(zāi)教訓(xùn)引起大家重視，也呼應(yīng)了十五五規(guī)劃中所提出要將城市更新放到國(guó)策中觀察。

▲周以升指，大埔近期火災(zāi)教訓(xùn)引起大家重視，也呼應(yīng)了十五五規(guī)劃中所提出要將城市更新放到國(guó)策中觀察。

吁港資擁抱內(nèi)地C-REITs市場(chǎng)

在兩地金融融合領(lǐng)域，周以升大膽預(yù)言，香港和內(nèi)地利率的倒掛或持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，兩地利差使香港資產(chǎn)在內(nèi)地融資成為可能，并提出創(chuàng)新建議：“香港開(kāi)發(fā)商應(yīng)將內(nèi)地資產(chǎn)就地證券化，擁抱內(nèi)地C-REITs市場(chǎng)”。他解釋?zhuān)^(guò)去港資房企依賴境外融資，面臨利率高企、雙重征稅等問(wèn)題，而內(nèi)地不僅利率更低，C-REITs市場(chǎng)多呈溢價(jià)估值，與香港REITs的折價(jià)狀態(tài)形成鮮明對(duì)比，“這一轉(zhuǎn)型可顯著改善房企資金鏈，是長(zhǎng)期不可逆的趨勢(shì)”。

▲周以升呼吁將香港REITs納入滬港通、深港通投資范圍，引導(dǎo)內(nèi)地資金配置香港優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

他提到，內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)泡沫有限，收益率在5%至7%之間，證券化市場(chǎng)仍有不斷擴(kuò)容增長(zhǎng)的空間，同時(shí)中國(guó)REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，C-REITs總市值已接近2,200億，私募REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模已達(dá)到214億元。

此外，他呼吁將香港REITs納入滬港通、深港通投資范圍，引導(dǎo)內(nèi)地資金配置香港優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“內(nèi)地資金面臨資產(chǎn)荒，香港REITs高達(dá)8%的派息率具有強(qiáng)大吸引力，這一舉措可推動(dòng)兩地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估值體系對(duì)接，同時(shí)為香港樓市帶來(lái)增量資金”。周以升又透露，高和資本計(jì)劃在港設(shè)立辦公室，把握兩地市場(chǎng)調(diào)整中的新機(jī)遇，未來(lái)將深度參與兩地不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新。

私募市場(chǎng)或迎良好投資渠道

對(duì)于“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”的現(xiàn)行政策導(dǎo)向，周以升認(rèn)為此政策邏輯非常正確，因當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)核心矛盾在于供給過(guò)剩而需求處于震蕩調(diào)整階段。對(duì)私募基金而言，市場(chǎng)周期性震蕩確實(shí)構(gòu)成不小挑戰(zhàn)，但另一重要背景在于，眾多傳統(tǒng)參與者已相繼退出市場(chǎng)，如積極擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商大多陷入困境，部分金融機(jī)構(gòu)亦受行業(yè)波動(dòng)影響而實(shí)力受損。此時(shí)，具備資本韌性、資產(chǎn)識(shí)別能力與增值運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)，若能有效整合資源，可構(gòu)建強(qiáng)有力的商業(yè)模式；而國(guó)內(nèi)私募市場(chǎng)的快速發(fā)展與機(jī)構(gòu)間市場(chǎng)逐漸成熟，亦為這類(lèi)基金提供了良好的投資渠道。

縱觀歷史，美國(guó)在資產(chǎn)重構(gòu)過(guò)程中，私募基金就是得利的，例如80年代危機(jī)時(shí)期，相關(guān)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生；2008 年金融危機(jī)后，黑石變成“資本之王”、喜達(dá)屋也有很大體量的增長(zhǎng)。因此，在資產(chǎn)重組與周期調(diào)整階段，私募基金及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，可憑借對(duì)周期的把握、資產(chǎn)負(fù)債表的平衡能力及專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，構(gòu)成比較強(qiáng)有力的商業(yè)模型，可謂千載難逢的機(jī)遇。

至于高和資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略，他指出首要在于“擇機(jī)而動(dòng)”，具體可分為 To B 與 To C 兩大業(yè)務(wù)方向。To B 業(yè)務(wù)方面，以辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)為代表，其租金水平確實(shí)面臨一定壓力；To C 業(yè)務(wù)則聚焦零售相關(guān)資產(chǎn)，盡管消費(fèi)市場(chǎng)受周期影響略有波動(dòng)，但縱觀多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期及日本市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，零售行業(yè)仍能保持相對(duì)穩(wěn)定的底部需求，不會(huì)隨房?jī)r(jià)同步大幅調(diào)整。因此，若能在市場(chǎng)調(diào)整期以合理價(jià)格收購(gòu)優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)，伴隨周期復(fù)蘇與運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，有望獲得可觀回報(bào)。

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