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政府全面“撤辣”之后，整體樓市氣氛好轉(zhuǎn)。浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授麥萃才表示，“撤辣”有助釋放更多購買力，成交量肯定會(huì)增加，然而樓價(jià)會(huì)否重返升軌，則要視乎多項(xiàng)因素，包括地緣政治風(fēng)險(xiǎn)、息口走勢(shì)及發(fā)展商推盤策略等。

麥萃才表示，政府的樓市“辣招”屬于需求管理措施，將買家分為4類，包括炒家、非本地居民、投資者及用家，主要增加非本地買家、炒家及非首次置業(yè)人士的置業(yè)成本。

過去十多年來，投機(jī)者幾乎絕跡，投資者及非本地買家亦減少入市，樓市購買力主要集中用家身上，然而自2022年美國進(jìn)入加息周期之后，連樓市主力的用家都因?yàn)楣秦?fù)擔(dān)增加，不少延后置業(yè)計(jì)劃，市場(chǎng)購買力明顯萎縮情況下，樓市交投量跟隨銳減。

“撤辣”后投資自住客重新入市

不過，政府全面“撤辣”之后，不僅本地用家轉(zhuǎn)趨積極，投資者、投機(jī)者及非本地居民亦開始重新入市，例如不少新盤有大手客“一口氣”買入多個(gè)單位，相信部分會(huì)用作收租用途，市場(chǎng)需求增加，交投量亦會(huì)跟隨向上。

今年2月底政府全面“撤辣”之后，4月份送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買賣合約達(dá)9886宗，創(chuàng)近3年新高，然而5月份已經(jīng)回落，按月減少約25.5%至7361宗，是否意味“撤辣”效應(yīng)正在減退？

麥萃才認(rèn)為，這是因?yàn)槿妗俺防薄敝?，不少買家趁樓價(jià)還在低位，積極吸納市場(chǎng)上的平價(jià)盤，帶動(dòng)交投量急增，之后回落屬正常現(xiàn)象。

他又說，樓市最壞情況是“價(jià)量齊跌”，樓價(jià)平穩(wěn)而交投量增加，無論對(duì)用家、發(fā)展商及物業(yè)代理等均有利，估計(jì)今年私人住宅成交量，平均每月會(huì)在5000至6000宗水平，即全年成交量約6萬至7萬宗，若要回復(fù)至政府“設(shè)辣”之前水平，依然需要一段時(shí)間。

至于樓價(jià)何時(shí)能夠重返升軌，麥萃才指需要考慮多項(xiàng)因素，首先是息口走勢(shì)。假如高息環(huán)境持續(xù)，不僅會(huì)對(duì)用家造成影響，同時(shí)會(huì)左右投資者的入市決定，一方面會(huì)影響他們對(duì)樓價(jià)走勢(shì)的看法，另方面若將資金存放在銀行收取利息，較買樓收租的回報(bào)率更高，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)更低的定期存款。他又說，當(dāng)美國累積減息1.5厘至2厘，疊加影響才會(huì)浮現(xiàn)，而香港銀行會(huì)否跟隨減息，則要視乎銀行體系結(jié)余，最優(yōu)惠利率（P）未必會(huì)跟足，但銀行同業(yè)拆息（H）則會(huì)跟隨，所以采用H按的買家會(huì)最受惠。

高息環(huán)境持續(xù)影響樓價(jià)走勢(shì)

另外，現(xiàn)時(shí)新盤存貨量多達(dá)2.1萬伙，發(fā)展商為去庫存及加快資金回籠，推盤時(shí)會(huì)采取低價(jià)策略及為買家提供多項(xiàng)置業(yè)優(yōu)惠，搶去市場(chǎng)不少購買力，導(dǎo)致二手樓市呈膠著狀態(tài)。

當(dāng)積存的新盤單位逐漸被消化，發(fā)展商變得惜售，購買力回流二手市場(chǎng)，需求增加令放盤叫價(jià)向上，樓價(jià)才會(huì)有上升動(dòng)力。他又說，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)如俄烏戰(zhàn)事及以巴沖突等，同樣不可忽視。

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