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政府過去一段時間透過制訂政策及修例積極推動重建，當(dāng)中亦有采納香港測量師學(xué)會的意見。發(fā)展局去年公布更新及精簡《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）條例》（545章）下的強(qiáng)制售賣（強(qiáng)拍）制度草案。草案落實(shí)后可加快私人業(yè)權(quán)統(tǒng)一過程，簡化強(qiáng)制出售制度，促進(jìn)老舊樓宇重建，改善市民居住環(huán)境同時加強(qiáng)對小業(yè)主的支援和保障，達(dá)致平衡發(fā)展商重建舊樓的步伐和小業(yè)主的權(quán)益。草案同時提出申請人可合并相連地段并以平均法計(jì)算業(yè)權(quán)百分比的措施，以便利合并重建.

當(dāng)前重建發(fā)展面臨一大問題：地價(jià)大幅下滑，甚至低于樓宇現(xiàn)時用途的價(jià)值。私人發(fā)展商推動重建項(xiàng)目的意欲在財(cái)務(wù)可行性的考慮下有所下降。重建項(xiàng)目仍然面臨種種挑戰(zhàn)：利率高企、樓價(jià)何時反彈、現(xiàn)樓貨尾及興建中項(xiàng)目供應(yīng)需時消化、建筑成本仍未下跌、發(fā)展時間仍長等種種因素，令發(fā)展商對啟動重建項(xiàng)目有憂慮，重建步伐自然緩慢。

地價(jià)下滑令私人發(fā)展商卻步

加快市區(qū)重建步伐，主要透過市區(qū)重建局及私人市場力量。市建局2022年完成的油麻地及旺角地區(qū)研究，亦建議引入“地積比率轉(zhuǎn)移”及“整合街區(qū)”等新的規(guī)劃工具，提升市區(qū)更新動力。當(dāng)初土地發(fā)展公司（及后市區(qū)重建局）成立，其重要職責(zé)包括整合細(xì)小及業(yè)權(quán)分散的地塊。政府更以法例收地、將官地（如道路）納入地盤、不收補(bǔ)地價(jià)等措施支援市建局重建。整合細(xì)碎地塊的工作，其實(shí)亦可透過私人發(fā)展商進(jìn)行。

將地盤合并可以創(chuàng)造額外土地價(jià)值，以此額外價(jià)值正可提供更多誘因，促進(jìn)私人發(fā)展商整合地段及推動重建項(xiàng)目。

后巷納重建范圍產(chǎn)協(xié)同效益

如能夠?qū)⒑笙锛{入私人發(fā)展重建范圍，可以締造大量益處。倘若發(fā)展商有幾個相鄰的小型地盤，但無法將后巷部分納入重建范圍，整合成一大地盤，就變成需要于每個小地盤進(jìn)行零散發(fā)展。

舉例，當(dāng)一個街段內(nèi)有三個地盤，但地盤之間被兩條呈“T”字形的后巷分隔，發(fā)展商仍需要將三個地盤獨(dú)立發(fā)展，阻礙整個街段的綜合發(fā)展。而會所及其他設(shè)施，亦需要于每個地盤內(nèi)提供，令設(shè)施分散之余空間有限。若可以將地盤合并，設(shè)施亦可整合至同一位置，并且提供較大空間，得以享受大型地盤的“協(xié)同”價(jià)值，更有助地區(qū)內(nèi)的整體城市設(shè)計(jì)及使用者體驗(yàn)。

現(xiàn)時土地契約修訂程序所需時間長，于市區(qū)地段修契的造法亦不受發(fā)展商歡迎。推行將后巷納入重建范圍的土地行政程序標(biāo)準(zhǔn)化，將可以摒除部分繁復(fù)程序。

標(biāo)準(zhǔn)化程序包括：1. 以延展地段方式，而非土地方式交換處理申請，以及 2. 參考《以標(biāo)準(zhǔn)金額征收工業(yè)大廈重建的契約修訂補(bǔ)地價(jià)》的模式，為后巷地價(jià)定立標(biāo)準(zhǔn)金額，并以此價(jià)錢完成修契程序。

林家輝測量師，香港測量師學(xué)會會長