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根據(jù)政府土地注冊(cè)處統(tǒng)計(jì)數(shù)字，市場(chǎng)成交量明顯上升，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數(shù)，從2023年全年每月平均為3,583.5宗、2024年1月至3月份3,477、2,375及3,971宗，大幅攀升至4月份的8,551宗，較之前的每月平均數(shù)升幅超過(guò)一倍，買賣合約價(jià)值就攀升至775億元水平。不過(guò)，樓價(jià)就看不到有明顯升幅，參考中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL的數(shù)據(jù)，今年首五個(gè)月的CCL指數(shù)徘徊在143至147點(diǎn)之間，只可算是窄幅上落。

也許發(fā)展商近年囤積了不少貨尾單位，所以撤辣后一手盤(pán)亦未見(jiàn)大幅加價(jià)，開(kāi)價(jià)貼近、甚至低于同區(qū)二手價(jià)，幸好市場(chǎng)反應(yīng)氣氛亦算熾熱，不少開(kāi)價(jià)合理的一手新盤(pán)，都可以收到逾萬(wàn)入票的蜂擁情況，銷情表現(xiàn)十分理想。

一手成交量料創(chuàng)20年高

按照目前走勢(shì)，預(yù)期今年樓市整體成交量突破在望，有機(jī)會(huì)超越過(guò)去十年的記錄，特別是一手住宅的成交宗數(shù)，更有可能創(chuàng)下20年來(lái)的新高。

回顧2010年以來(lái)，香港政府推出樓市辣招政策，實(shí)施了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，本來(lái)希望減少房地產(chǎn)投機(jī)行為和控制樓價(jià)上漲，然而這些辣招在過(guò)去十多年來(lái)，對(duì)市場(chǎng)最明顯影響是大幅推低成交量，本來(lái)想換樓的人放棄換樓，物業(yè)投資者更不愿付辣招稅而減少買樓收租。

結(jié)果住宅物業(yè)的登記數(shù)量，從2010年的13萬(wàn)宗，急跌至2013年后平均每年只有5萬(wàn)至6萬(wàn)宗，到2023年甚至更低至4.3萬(wàn)宗。所以“撤辣”后成交量出現(xiàn)急升，其實(shí)只是回到未有辣招前的正常情況罷了。

預(yù)期下半年樓市平穩(wěn)

對(duì)于今年樓價(jià)走勢(shì)，我預(yù)期只會(huì)繼續(xù)橫行，樓價(jià)在數(shù)個(gè)巴仙上落，不會(huì)大升、但也不會(huì)大跌。香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差是不爭(zhēng)事實(shí)，加上目前香港樓市有點(diǎn)像日本的情況，變成一個(gè)老人主導(dǎo)的市場(chǎng)，七成物業(yè)由50歲以上的中老人持有，年輕人不想買樓，中年人也沒(méi)有動(dòng)力換樓。

至于美國(guó)減息步伐亦不會(huì)太快，整個(gè)減息周期可能要3至4年，高息會(huì)繼續(xù)維持一段較長(zhǎng)時(shí)間，所以就算撤辣后購(gòu)買第二間物業(yè)不用交重稅，本地投資者買樓收租的意欲仍然不大，寧可做定期存款。

目前本港樓市的購(gòu)買力，主要都是靠國(guó)內(nèi)人及新香港人，而不是本土香港人；如果單靠后者的需求，香港樓市一早玩完！雖然近年內(nèi)地人對(duì)香港的看法略有轉(zhuǎn)變，部分人覺(jué)得香港相對(duì)內(nèi)地城市沒(méi)有了以前的優(yōu)勢(shì)，但最重要始終是人多，就算在大灣區(qū)十個(gè)有能力的人，只有一個(gè)有興趣買香港樓、九個(gè)不會(huì)買，都已經(jīng)可以完成消化香港每年所有的新盤(pán)供應(yīng)，支撐著香港的樓價(jià)！當(dāng)然這力量只是“支撐”，不是推動(dòng)上升，讓樓價(jià)可以保持平穩(wěn)，但不要期望大升。

林一鳴

香港都會(huì)大學(xué)李兆基商業(yè)管理學(xué)院高級(jí)講師

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