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市區(qū)重建是個(gè)“老”問題，這問題源自“大”量殘破樓宇需要進(jìn)行重建。全港至今已接近1萬幢樓齡超過50年的樓宇，并以每年500幢的速度增加，然而重建步伐遠(yuǎn)不及樓宇殘破增加速度。要加快重建步伐，最大的“難”題在于如何確保重建項(xiàng)目的收支平衡，尤其是在樓市波動(dòng)的情況下，要可持續(xù)性地進(jìn)行市區(qū)重建會(huì)益發(fā)困難。

“7年樓齡”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)推高收購成本

市區(qū)重建涉及各種開支，當(dāng)中收購開支占最大部分。以市建局在2021年展開的九龍城盛德街∕馬頭涌道公務(wù)員建屋合作社重建發(fā)展項(xiàng)目為例，按照市建局一貫“7年樓齡”的收購補(bǔ)償政策，當(dāng)時(shí)正值樓市高峰期，每平方呎的收購價(jià)高達(dá)19,848元，總收購成本約32億。

但到2023年樓市下行時(shí)項(xiàng)目才進(jìn)行招標(biāo)，最終中標(biāo)價(jià)只有19億，出現(xiàn)最少15億虧損。由于重建項(xiàng)目由開始展開至完成收購有時(shí)間落差，因此出現(xiàn)高買低賣的情況。估計(jì)以現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，未來重建后項(xiàng)目銷售呎價(jià)未必能夠高于面粉價(jià)，發(fā)展商有機(jī)會(huì)出現(xiàn)虧損。當(dāng)然坊間有意見認(rèn)為市建局在過去樓市上升時(shí)所帶來的盈余，正好用來填補(bǔ)未來可能出現(xiàn)的虧損。

然而，市區(qū)重建始終涉及公眾利益，不應(yīng)受樓市波動(dòng)為其帶來不確定性。另一方面，“7年樓齡”亦成為市場基本收購價(jià)門檻，業(yè)主期待獲得優(yōu)厚的補(bǔ)償，但間接推高收購成本價(jià)，令發(fā)展商難啟動(dòng)私人重建項(xiàng)目，最終拖慢整個(gè)重建步伐。

新規(guī)劃工具僅一次性提高重建潛力

除了收購成本之外，重建項(xiàng)目要有利潤，主要視乎項(xiàng)目的重建潛力，即是項(xiàng)目要有足夠的剩余地積比，為項(xiàng)目帶來額外的樓面面積。然而有重建潛力的項(xiàng)目已越來越少，部分舊區(qū)甚至已用盡法定準(zhǔn)許的地積比，令重建項(xiàng)目變得不可行。

因此近年市建局引入新的規(guī)劃工具，包括轉(zhuǎn)移地積比、整合街區(qū)發(fā)展及以規(guī)劃主導(dǎo)模式進(jìn)行重建，令土地運(yùn)用變得更有效率，既可改善社區(qū)環(huán)境，又可為社區(qū)帶來額外的設(shè)施，若規(guī)劃設(shè)計(jì)得宜，甚至可成為社區(qū)地標(biāo)。然而，這些規(guī)劃工具只能一次性為市區(qū)重建帶來額外的發(fā)展?jié)摿?，未來再用此方法進(jìn)行重建將會(huì)越來越難。

事實(shí)上，現(xiàn)行的市區(qū)重建模式已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。一方面，“7年樓齡”補(bǔ)償政策帶來沉重的重建成本，社會(huì)過往只一直爭拗“7年樓齡”是否足夠，但從來沒有討論一個(gè)公平及合理的標(biāo)準(zhǔn)去計(jì)算補(bǔ)償定義。另一方面，隨著時(shí)間推移，有重建潛力的項(xiàng)目只會(huì)越來越少。

因此，若要解決市區(qū)重建“老”、“大”、“難”的困局，便需要從根本著手，重塑新的市區(qū)重建模式，當(dāng)中包括更合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，更靈活的發(fā)展方，更廣泛的資金來源，和更多的私人參與，才能提升市區(qū)重建的可持續(xù)性。

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