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近期樓市淡靜，地產(chǎn)業(yè)界為求促銷，或會(huì)與買家在購(gòu)買過(guò)程中有矛盾，而涉及金額重大，往往牽涉法律訴訟。消委會(huì)今年首8個(gè)月收到11宗涉及地產(chǎn)代理的投訴。 有地產(chǎn)代理無(wú)向買方披露單位曾經(jīng)發(fā)生墮樓事故，遭買方終止交易，并追討賠償，最終法庭裁定地產(chǎn)代理要向買方賠償訂金。 不過(guò)消委會(huì)提醒地產(chǎn)代理角色復(fù)雜，消費(fèi)者未必可以直接追討損失。

案例一：地產(chǎn)代理沒披露單位曾發(fā)生墮樓事故須賠償訂金予買家

買方在視察一個(gè)二手物業(yè)時(shí)，曾經(jīng)諮詢地產(chǎn)代理“有無(wú)古靈精怪”及“無(wú)嘢唔妥呀嗎”，得到“沒有”的回復(fù)。然而，買方在簽署臨時(shí)買賣合約后發(fā)現(xiàn)該單位曾發(fā)生墮樓事故，于是決定終止交易并向地產(chǎn)代理追討賠償。法官認(rèn)為地產(chǎn)代理協(xié)議訂明，代理須為買方取得關(guān)于物業(yè)的資料，該條款隱含地產(chǎn)代理有責(zé)任以謹(jǐn)慎行事之態(tài)度向買方提供信息。當(dāng)買方向地產(chǎn)代理詢問單位有否發(fā)生“古怪”事情時(shí)，地產(chǎn)代理應(yīng)作出合理查詢才答復(fù)，而非回答“沒有”。最終法庭裁定地產(chǎn)代理須向買方賠償被賣方?jīng)]收之訂金。

然而消委會(huì)提醒，消費(fèi)者在作出置業(yè)決定時(shí)一般會(huì)考慮一籃子的因素，而非單憑地產(chǎn)代理作出的陳述，因此即使地產(chǎn)代理或其雇員作出失實(shí)陳述，除非屬欺詐性質(zhì)，否則其范圍責(zé)任一般不會(huì)延伸至消費(fèi)者自行作出全面考慮后作出的置業(yè)決定，地產(chǎn)代理未必須承擔(dān)買家最終蒙受的所有損失或損害。舉例說(shuō)，假設(shè)發(fā)展商因資金流問題而未能如期交付一手物業(yè)，甚至爛尾，即使買方曾依賴地產(chǎn)代理疏忽作出的失實(shí)陳述而購(gòu)置物業(yè)，地產(chǎn)代理亦未必需要承擔(dān)買方因物業(yè)延期或未能交付所招致的損失，有關(guān)損失或已超出地產(chǎn)代理的責(zé)任范圍。

消委會(huì)指，業(yè)主委托地產(chǎn)代理放售二手物業(yè)，根據(jù)《地產(chǎn)代理常規(guī)（一般責(zé)任及香港住宅物業(yè)）規(guī)例》（《執(zhí)業(yè)規(guī)例》），地產(chǎn)代理須以訂明的表格與業(yè)主訂立俗稱“放盤紙”的協(xié)議，列明地產(chǎn)代理與賣方訂立的責(zé)任。若地產(chǎn)代理作出失實(shí)陳述，業(yè)主是否需要為此負(fù)責(zé)一切要視乎涉案事實(shí)。

法律上，“代理人”是指有權(quán)影響委托人（例如業(yè)主）與第三方（例如買家）的法律關(guān)系的人士，例如代表委托人向第三方作出對(duì)委托人具約束力的陳述、談判及合約。代理人在委托人授予的實(shí)際或表面權(quán)限內(nèi)作出失實(shí)陳述而誘使第三方進(jìn)行交易，該第三方除可向代理人提出索償外，亦有權(quán)根據(jù)《失實(shí)陳述條例》提出撤銷交易及向委托人追討賠償。然而，地產(chǎn)代理未必是法律上的“代理人”，而是以“經(jīng)紀(jì)”（broker）或“介紹人”身分行事，在促成交易后或從雙方收取傭金，過(guò)往案例亦指出地產(chǎn)代理在同一宗交易的不同階段可以有不同的身分

案例一的買方，除向地產(chǎn)代理提訴外，亦向賣方提出撤銷交易。法庭指出，賣方訂立的地產(chǎn)代理協(xié)議并無(wú)授權(quán)地產(chǎn)代理向買方提供任何非賣方提供的資料，而即使沒有該授權(quán)，地產(chǎn)代理亦可履行其約定責(zé)任。因此，法庭駁回買方對(duì)賣方的申索，買方在“撻訂”后只可向地產(chǎn)代理追討被賣方?jīng)]收的訂金。

案例二：失實(shí)平面圖非源自賣方交易不能撤銷

買方在購(gòu)買物業(yè)前向地產(chǎn)代理索取的平面圖所顯示的單位面積較實(shí)際為大，買方因而以賣方作出失實(shí)陳述為由提出撤銷交易及追討訂金。法庭指出，賣方純粹只委托地產(chǎn)代理出售其單位，并無(wú)給予該代理任何實(shí)際或表面權(quán)限向買方提供該幅并非源自賣方的平面圖或作出有關(guān)失實(shí)陳述。地產(chǎn)代理向買方提供該平面圖，是為買方而非賣方行事。法庭判定買方不能以地產(chǎn)代理的失實(shí)陳述向賣方提訴，亦沒有證據(jù)顯示賣方作出任何行為誤導(dǎo)買方，故裁定買方敗訴。

案例三：地產(chǎn)代理作失實(shí)陳述時(shí)業(yè)主在場(chǎng)須撤銷交易并退回訂金

地產(chǎn)代理安排買方視察一套連花園的村屋，但沒有告訴買方該物業(yè)其實(shí)只包含村屋，花園是向政府以短期租約形式租用。法庭除判定地產(chǎn)代理的行為構(gòu)成了失實(shí)陳述外，同時(shí)指出由于在視察物業(yè)時(shí)業(yè)主亦在場(chǎng)，且沒有說(shuō)明花園的問題，因此業(yè)主同樣作出失實(shí)陳述。法庭判定買方可撤銷交易并向業(yè)主及地產(chǎn)代理取回已付訂金。

地產(chǎn)代理角色復(fù)雜消費(fèi)者未必可以直接追討損失

以上案例帶出地產(chǎn)代理在交易扮演的角色存在一定的復(fù)雜性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，消費(fèi)者要追討未必直接和容易，因此進(jìn)行物業(yè)交易時(shí)須格外謹(jǐn)慎，并可留意以下事項(xiàng)：

1. 應(yīng)委托受地監(jiān)局監(jiān)管的持牌地產(chǎn)代理從業(yè)員，切勿委托無(wú)牌地產(chǎn)代理。 如有疑問，可要求該地產(chǎn)代理或營(yíng)業(yè)員出示“地產(chǎn)代理證”，或?yàn)g覽地監(jiān)局的網(wǎng)頁(yè)，查閱牌照目錄。

2. 與地產(chǎn)代理簽署“地產(chǎn)代理協(xié)議”，以書面訂明各方的權(quán)責(zé)。二手住宅物業(yè)使用的訂明表格，重要條文包括放盤價(jià)、代理的責(zé)任、傭金、單邊（只代表業(yè)主/買方/租客）或雙邊代理（同時(shí)代表業(yè)主及買方或業(yè)主及租客）等。

3. 消費(fèi)者應(yīng)從多渠道核實(shí)地產(chǎn)代理的陳述及仔細(xì)了解物業(yè)各資料，例如詳閱售樓說(shuō)明書（一手物業(yè)），并透過(guò)第三方渠道如土地注冊(cè)處和屋宇署的百樓圖網(wǎng)，查閱有關(guān)業(yè)權(quán)資料和樓宇圖則等文件。

4. 不應(yīng)輕信包借、包賺等令人存疑的承諾，亦應(yīng)以書面形式訂立協(xié)議并具體列明優(yōu)惠細(xì)節(jié)。 如有任何懷疑，可咨詢獨(dú)立法律意見，以保障自身權(quán)益。

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