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消委會公布今年首8個月收到11宗涉及地產(chǎn)代理的投訴，其中有代理無向買方披露單位曾經(jīng)發(fā)生墮樓事故，遭買方終止交易，并追討賠償，最終法庭裁定地產(chǎn)代理要向買方賠償訂金。有地產(chǎn)代理向《星島》表示，承認(rèn)業(yè)內(nèi)從業(yè)員水平參差不齊，部份人為賺快錢而故意隱瞞問題，惟因法例上并沒有定義何謂兇宅，實際事故狀況又各有差異，或會引發(fā)買家、中介及業(yè)主三方差生爭拗，建議買家置業(yè)時仍要保持謹(jǐn)慎，小心評估風(fēng)險。

地產(chǎn)代理在物業(yè)買賣過程中提供重要信息，例如在推銷物業(yè)時安排準(zhǔn)買家視察物業(yè)或示范單位、提供物業(yè)信息及解答問題。地產(chǎn)代理何先生（化名）表示，兇宅衍生的爭議，經(jīng)常是社會討論焦點，皆因物業(yè)是否兇宅并不是《地產(chǎn)代理條例》內(nèi)列明地產(chǎn)代理須要提供的資料，以及兇宅在法律上并無一個定義。不過他認(rèn)為，代理既然受買家委托，若對方表明十分關(guān)注物業(yè)是否發(fā)生過事故，應(yīng)該盡力為其查證。

▲消委會提醒地產(chǎn)代理角色復(fù)雜，消費者未必可以直接追討損失。圖為示意圖。（資料圖片）

長者在家病逝業(yè)主辯稱“非事故單位”

不過一名不愿意開名的代理表示，雖然代理可循不同途徑例，例如代理行的內(nèi)部計算機或坊間所謂的“兇宅網(wǎng)”查核單位是否發(fā)生過事故，但不能確保百分百準(zhǔn)確無誤，“現(xiàn)時政府都沒有相關(guān)機構(gòu)或網(wǎng)站，讓業(yè)界更容易核實兇宅資料。事實上，很多發(fā)生在單位內(nèi)的死亡事件未必有報道或資料記錄，如果最后要代理負(fù)上全部責(zé)任，對我們來說很不公平?！?/p>

另一名從事地產(chǎn)代理超過20年的鍾先生（化名）則表示，部份業(yè)主存心隱瞞單位狀況，讓他們防不勝防。他憶述曾有買家在簽訂臨約后，指業(yè)主隱瞞單位曾發(fā)生事故，惟業(yè)主辯稱長輩并非在單位過身，“雙方的爭論點在于該名長者是被送到醫(yī)院才被證實死亡，但附近鄰居就指他是在單位斷氣，早已沒有心跳。”他補充，“在家離世”因?qū)侔苍旊x世，不會構(gòu)成兇宅的因素，就算是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)亦無法查證。

鍾先生續(xù)指，業(yè)內(nèi)從業(yè)員質(zhì)素的確參差不齊，自己也聽聞有不少人入行只為搵快錢，明知單位有問題，向買家說明時卻輕輕帶過。他指出，業(yè)界要樹立正確的職業(yè)操守外，買家亦保持小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，除了向代理查證外，不妨做多點功課，可從互聯(lián)網(wǎng)、銀行物業(yè)估價、物業(yè)管理處紀(jì)錄和土地查冊文件等了解物業(yè)是否發(fā)生過事故。

4類事故單位等級：

買“兇宅”前宜先向銀行查詢

中原按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理王美鳳表示，兇宅基本上是一個約定俗成的說法，一般指單位內(nèi)曾發(fā)生不愉快或非自然的命案，如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。

由于中國人對不幸命案心生忌諱，普遍不愿意購買兇宅作居所，故此問津兇宅的買家稀少，業(yè)主脫手出售單位困難，兇宅成交價一般亦較市價為低。不過，若單位內(nèi)發(fā)生的是屬于自然死亡事件如百年歸老或病故等，則一般不會列作兇宅。

王美鳳指，由于兇宅往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓困難及售價折讓的關(guān)系，銀行對于兇宅有機會降低可造按揭成數(shù)、調(diào)高按息，甚至拒絕批出按揭；當(dāng)中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態(tài)等。

上述方面會受到兇宅條件而影響，包括所謂兇宅有多“兇”的程度，如事故的嚴(yán)重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現(xiàn)較大回響、命案發(fā)生至今之時間長短，以及單位是否曾成功轉(zhuǎn)手等，銀行之間批出之按揭條款有機會出現(xiàn)很大差別，買家宜多找銀行作比較。

如何得知單位是否“兇宅”？

至于買家如何得知單位是否兇宅及是否影響按揭上會，買家可嘗試查看網(wǎng)上一些兇宅名單，或透過地產(chǎn)代理查詢，但需明白，基本上兇宅沒有官方名單及定義，亦沒有界定兇宅的標(biāo)準(zhǔn)。

若有業(yè)權(quán)人離世，土地查冊紀(jì)錄雖可顯示相關(guān)登記，但這不代表單位屬于兇宅，因為紀(jì)錄不會列出業(yè)權(quán)人死亡原因及地點；若命案不幸者并非業(yè)權(quán)人，有關(guān)離世紀(jì)錄亦不會登記在土地注冊處。較實際的方法是找銀行估價或網(wǎng)上估價，若然屬于銀行兇宅黑名單，網(wǎng)上估價結(jié)果或顯示為“不適用”；不過，這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估，買家可找銀行直接了解。

物業(yè)交易4大注意事項

消委會認(rèn)為，地產(chǎn)代理在交易扮演的角色存在一定的復(fù)雜性，一旦發(fā)生爭議，消費者要追討未必直接和容易，因此進行物業(yè)交易時須格外謹(jǐn)慎，并可留意以下事項：

1. 應(yīng)委托受地監(jiān)局監(jiān)管的持牌地產(chǎn)代理從業(yè)員，切勿委托無牌地產(chǎn)代理。如有疑問，可要求該地產(chǎn)代理或營業(yè)員出示“地產(chǎn)代理證”，或瀏覽地監(jiān)局的網(wǎng)頁，查閱牌照目錄。

2. 與地產(chǎn)代理簽署“地產(chǎn)代理協(xié)議”，以書面訂明各方的權(quán)責(zé)。二手住宅物業(yè)使用的訂明表格，重要條文包括放盤價、代理的責(zé)任、傭金、單邊（只代表業(yè)主／買方／租客）或雙邊代理（同時代表業(yè)主及買方或業(yè)主及租客）等。

3. 消費者應(yīng)從多渠道核實地產(chǎn)代理的陳述及仔細(xì)了解物業(yè)各資料，例如詳閱售樓說明書（一手物業(yè)），并透過第三方渠道如土地注冊處和屋宇署的百樓圖網(wǎng)，查閱有關(guān)業(yè)權(quán)資料和樓宇圖則等文件。

4. 不應(yīng)輕信“包借”、“包賺”等令人存疑的承諾，亦應(yīng)以書面形式訂立協(xié)議并具體列明優(yōu)惠細(xì)節(jié)。如有任何懷疑，可咨詢獨立法律意見，以保障自身權(quán)益。

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