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中證監(jiān)4月宣布將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通，轉(zhuǎn)眼半年，當(dāng)局仍未公布有關(guān)細(xì)節(jié)及落實(shí)時(shí)間表，但坊間有機(jī)構(gòu)估計(jì)，11月17日為滬港通開通10周年，屆時(shí)當(dāng)局有機(jī)會(huì)公布將REITs納入互聯(lián)互通。 有專家亦相信，當(dāng)局有機(jī)會(huì)在近期“開綠燈”，并相信北水會(huì)青睞較大只的REITs，當(dāng)中領(lǐng)展（823）可看高一線; 加上踏入減息周期，領(lǐng)展等REITs現(xiàn)時(shí)普遍仍有7厘以上，投資者可望財(cái)息兼收。

北水買REITs | 哪只股份最大機(jī)會(huì)獲納入？

領(lǐng)展、置富、越房符港股通資格

根據(jù)現(xiàn)時(shí)納入港股通條件，股份需為恒生綜合大型股指數(shù)或綜合中型股指數(shù)的成份股; 或是市值50億元及以上的恒生綜合小型股指數(shù)成份股。 觀乎本港上市的REITs，現(xiàn)時(shí)僅領(lǐng)展（823）、置富（778）及越秀房托（405）符合資格。

王國(guó)龍：等待細(xì)節(jié) 冀盡快落實(shí)

領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍日前表示，業(yè)界正等待監(jiān)管機(jī)構(gòu)公布相關(guān)細(xì)節(jié)，期望盡快落實(shí)，相信此可吸引內(nèi)地投資者，透過(guò)互聯(lián)互通投資領(lǐng)展，而流通量增加有助香港股市。

北水買REITs | 本地REITs有何優(yōu)勢(shì)？

紅蟻資本投資總監(jiān)李澤銘自言沒(méi)有內(nèi)幕消息，但REITs將納入“滬深港通”已公布了一段時(shí)間，相信在11月17日“滬港通”開通10周年的日子，公布消息的機(jī)會(huì)也很大。

李澤銘：息高料受公募、險(xiǎn)資青睞

他說(shuō)，對(duì)比內(nèi)地REITs，本港REITs有一定吸引力，以現(xiàn)時(shí)息率達(dá)7厘的領(lǐng)展為例，內(nèi)地其實(shí)是沒(méi)有什么REITs有7厘息率的，而且本地以民生商場(chǎng)為主的領(lǐng)展或置富，其租金穩(wěn)定性頗高，“就是說(shuō)你現(xiàn)在7厘，然后你買下去，預(yù)計(jì)未來(lái)大概也是這個(gè)數(shù)，穩(wěn)定地可以派息出來(lái)”。

雖然鐘情高回報(bào)的內(nèi)地散戶，本地REITs未必是他們的那杯茶，但李澤銘指“本地姜”可吸引內(nèi)地公募基金、險(xiǎn)資這一類資金，“因?yàn)樵趦?nèi)地比較難買到一些穩(wěn)定高回報(bào)的產(chǎn)品，例如買中國(guó)10年國(guó)債，其實(shí)也是2、3厘水平?！?/p>

他相信這些內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資者，不傾向買太小型的股份，因此領(lǐng)展對(duì)他們吸引力相對(duì)較大。 投資者若博REITs納入滬深港通，冀在股價(jià)上賺一筆的話，股價(jià)處近期低位的領(lǐng)展值博率較高。

領(lǐng)展組合分散派息相對(duì)穩(wěn)定

此外，減息周期開展不久，本港銀行定存息率已回落至4厘或以下。 相對(duì)地，本地多只REITs仍有7厘或以上，對(duì)“食息一族”而言，李澤銘認(rèn)為REITs更勝其他公用收息股，而領(lǐng)展同樣是其心水，皆因領(lǐng)展市值較大，流動(dòng)性較高，派息也吸引，“當(dāng)然領(lǐng)展的息不是最高的，可能越秀房托（405）的息會(huì)高一點(diǎn)，但是越秀穩(wěn)定性又沒(méi)有領(lǐng)展這么高?！币?yàn)轭I(lǐng)展的物業(yè)組合比較分散，除了本地物業(yè)，亦有海外如澳洲或新加坡物業(yè)可分散風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于領(lǐng)展日前公布中期業(yè)績(jī)，可分派總額按年增加4.3%至34.76億元，每基金單位分派增加3.7%至134.89仙;“今次領(lǐng)展有增長(zhǎng)，見到是海外為主，對(duì)沖了個(gè)別區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)，例如說(shuō)現(xiàn)在香港市道不行，流行北上消費(fèi)。 領(lǐng)展香港部分跌，其他部分可以幫補(bǔ)一下“。

領(lǐng)展在業(yè)績(jī)公告內(nèi)亦表示，由于港元強(qiáng)勢(shì)及消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致消費(fèi)低迷，其香港零售物業(yè)組合的商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，而整體香港市場(chǎng)則按年下降8.8%。 另一邊廂，海外業(yè)務(wù)如澳洲的零售資產(chǎn)每月商戶銷售額持續(xù)錄得上升，超越疫情前的水平; 新加坡商場(chǎng)的消費(fèi)需求穩(wěn)定，客流量恢復(fù)至疫情前水平。

北水買REITs | 投資REITs有何風(fēng)險(xiǎn)因素？

特朗普關(guān)稅等政策 或拖慢減息

不過(guò)，特朗普當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)，成為投資REITs其中一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。 外界關(guān)注其關(guān)稅和財(cái)政政策可能令美國(guó)通脹持續(xù)，放慢聯(lián)儲(chǔ)局減息步伐，10年期美債息在大選后亦升至4.4厘，領(lǐng)展周四股價(jià)亦跌4.2%。

事實(shí)上，REITs向來(lái)是息口敏感板塊，若高息環(huán)境持續(xù)，會(huì)令其發(fā)展成本及利息支出維持在高水平，減慢了（減息）一定限制到REITs升幅”，李澤銘指明年聯(lián)儲(chǔ)局減息步伐的不確定性高了，暫難言對(duì)REITs價(jià)格的影響。

大行憂人幣轉(zhuǎn)弱 更多港人北上

此外，大行美銀及摩根大通均關(guān)注美債息升，不利領(lǐng)展股價(jià)。 美銀亦擔(dān)心人民幣轉(zhuǎn)弱可能導(dǎo)致更多港人北上消費(fèi)，該行維持“中性”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)看42元，認(rèn)為領(lǐng)展估值合理; 摩根大通則維持“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)45元，指業(yè)績(jī)最令人驚喜是利息支出按年下跌14%，整體業(yè)績(jī)穩(wěn)定。

匯豐環(huán)球則因應(yīng)領(lǐng)展香港物業(yè)組合租金增長(zhǎng)放緩，下調(diào)每單位基金分派預(yù)測(cè)，削目標(biāo)價(jià)6.5%至42元，維持“買入”評(píng)級(jí)。 瑞銀亦贊領(lǐng)展物業(yè)收入凈額較預(yù)期強(qiáng)勁，以及平均借貸成本較預(yù)期低，給予“中性”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)38元。

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