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立法會(huì)早前辯論“進(jìn)一步完善房屋階梯”的議案時(shí)，有議員提議收緊居屋等資助出售房屋的轉(zhuǎn)售限制，只容許以“白居二”方式售予現(xiàn)有公屋居民或合資格申請(qǐng)居屋人士，不可在補(bǔ)地價(jià)后于自由市場(chǎng)買賣。其理?yè)?jù)是私樓與公營(yíng)房屋市場(chǎng)應(yīng)分開(kāi)，不應(yīng)容許以公帑及公家土地興建的資助房屋完全變成私樓，賣一間便少一間，令到政府須額外覓地及動(dòng)用公帑，興建更多的公營(yíng)單位補(bǔ)碼以滿足需求。不過(guò)，也有部分議員不認(rèn)同有關(guān)建議，認(rèn)為有違當(dāng)局近年致力活化居屋二手市場(chǎng)，增加流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)市民、尤其是公屋居民自置居所，強(qiáng)化向上流動(dòng)的政策。

其實(shí)，數(shù)年前香港樓市仍在不斷上升，部分位置較好的已補(bǔ)價(jià)、以至未補(bǔ)價(jià)居屋被炒至天價(jià)，筆者也提出過(guò)類似建議。當(dāng)時(shí)的構(gòu)思更為大膽，建議只容許將二手居屋轉(zhuǎn)售給政府（房委會(huì)），但并非按照最初的一手買入價(jià)，而是以業(yè)主已支付的款項(xiàng)（首期加歷年供款），再乘以同期香港樓價(jià)平均升幅來(lái)計(jì)價(jià)。此舉可讓相關(guān)業(yè)主按市場(chǎng)情況出售其物業(yè)，獲得市場(chǎng)支持的資產(chǎn)增值及回報(bào)，但又不會(huì)因一時(shí)的供求失衡而引發(fā)“癲價(jià)居屋”的現(xiàn)象，以至令人產(chǎn)生抽中居屋就等于中六合彩、政府以抽簽方式幫個(gè)別市民“發(fā)達(dá)”的不公感覺(jué)。

▲立法會(huì)建筑、測(cè)量、都市規(guī)劃及園境界議員謝偉銓。

“癲價(jià)居屋”不復(fù)存在

根據(jù)以上計(jì)價(jià)方法，政府在回購(gòu)單位及翻新后，再賣給其他的合資格居屋申請(qǐng)輪候人，賬面看似會(huì)蝕錢(qián)，但卻毋須另覓土地及公帑去興建新一間居屋來(lái)補(bǔ)碼，相關(guān)土地亦可出售作私人住宅或其他用途，在財(cái)政上更具可持續(xù)性，輪候人士亦毋須等待至少數(shù)年的建造時(shí)間才能上樓。而且這些二手居屋較大機(jī)會(huì)來(lái)自市區(qū)，比建于新發(fā)展區(qū)的新居屋往往較受歡迎。但隨著本港樓市回軟，公私營(yíng)房屋供應(yīng)有序增加，“癲價(jià)居屋”不復(fù)存在，加上政府財(cái)赤嚴(yán)重，有關(guān)建議現(xiàn)時(shí)的可行性必須小心考量。

相對(duì)于居屋等資助出售房屋，出租公屋的財(cái)政可持續(xù)性更值得關(guān)注。由于公屋租金低廉，并由政府負(fù)責(zé)日常管理，租金收入一般只夠支持屋邨的清潔、保安及簡(jiǎn)單維修保養(yǎng)等，一旦要進(jìn)行較大型的維修及翻新工程，便會(huì)出現(xiàn)赤字，房委會(huì)往往會(huì)以出售居屋等資助房屋的收益來(lái)填補(bǔ)。當(dāng)年房委會(huì)決定將部分屋邨商業(yè)設(shè)施出售（即領(lǐng)匯的出現(xiàn)），除了因?yàn)檎畮?kù)房本身出現(xiàn)財(cái)赤，另一原因是政府為了救市而暫停居屋銷售多年，導(dǎo)致房委會(huì)的賣樓收入“清零”。

建造成本大幅上升

由于房委會(huì)只須向政府繳付象征性地價(jià)，只須負(fù)責(zé)樓宇的建筑費(fèi)，因此即使以折扣價(jià)（不同時(shí)期有不同計(jì)算方法）賣樓，基本上都是有賺無(wú)蝕，過(guò)往用來(lái)補(bǔ)貼出租公屋開(kāi)支大致是足夠的，但情況近年卻出現(xiàn)了一些變化。

其一是香港的建造成本近年大幅上升，升幅遠(yuǎn)高于同期的公屋租金加幅，加上建屋量增加令房委會(huì)的建屋開(kāi)支大增。其二是經(jīng)濟(jì)不景與私樓樓價(jià)回軟，不論是按市價(jià)打折或以申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)能力計(jì)算的居屋售價(jià)，都或多或少會(huì)受到影響。其三是屋邨老化問(wèn)題日益嚴(yán)重，大型維修開(kāi)支持續(xù)上升，部分更有需要拆卸重建，連同相關(guān)的搬遷津貼及租金減免等，令房委會(huì)出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)。即使今年《施政報(bào)告》提出，會(huì)逐步調(diào)高公營(yíng)房屋中的出售單位比例，預(yù)計(jì)幾年后房委會(huì)仍有需要尋求政府注資。

多個(gè)市建局項(xiàng)目流標(biāo)

再者，上述情況還未計(jì)及并非由房委會(huì)負(fù)責(zé)的簡(jiǎn)約公屋和過(guò)渡性房屋開(kāi)支。最近有人提議將部分過(guò)渡性房屋“恒常化”，以應(yīng)對(duì)政府計(jì)劃逐步取締劣質(zhì)劏房所產(chǎn)生的安置需求，但錢(qián)從何來(lái)的問(wèn)題，至今未有人提出答案。須知樓市差，庫(kù)房的賣地、補(bǔ)地價(jià)及印花稅收入也肯定不會(huì)好，尤其賣地收入更會(huì)斷崖式下跌，政府是否仍有能力大手筆向房委會(huì)注資，以至推出新的房屋福利呢？

除了新建的公營(yíng)房屋，香港的舊區(qū)重建工作也受到建造成本上升和樓市下滑影響。多個(gè)市建局項(xiàng)目相繼流標(biāo)，需要對(duì)外舉債來(lái)支持推展中的項(xiàng)目，影響該局進(jìn)一步收購(gòu)舊樓和展開(kāi)新發(fā)展的時(shí)間表。而私人發(fā)展商的收購(gòu)重建，受市況影響則更大，某程度可能抵銷了降低強(qiáng)拍門(mén)檻帶來(lái)的促進(jìn)作用，需要因時(shí)制宜，改變思維和做法，以緩解香港的樓宇老化問(wèn)題。

筆者對(duì)上述種種問(wèn)題沒(méi)有完美的答案，僅提出來(lái)供大家思考和討論，希望社會(huì)明白房屋政策的制訂，除了衡量其社會(huì)民生效益和對(duì)經(jīng)濟(jì)、樓市的影響，其財(cái)政可持續(xù)性也相當(dāng)重要，必須長(zhǎng)遠(yuǎn)、通盤(pán)地考慮。

謝偉銓

立法會(huì)建筑、測(cè)量、都市規(guī)劃及園境界議員