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香港銀行出乎意料兩度跟隨美國(guó)減息，東立地產(chǎn)地產(chǎn)部總監(jiān)陳玉成表示，隨著減息周期展開(kāi)，有助提振市場(chǎng)置業(yè)信心，配合內(nèi)地救市及政府一系列利好樓市措施，今年底樓市有望見(jiàn)底，明年將轉(zhuǎn)勢(shì)回升，尤其看好豪宅，預(yù)期樓價(jià)會(huì)錄可觀升幅。

▲優(yōu)化投資移民計(jì)劃吸引更多海外買(mǎi)家重投香港市場(chǎng)。

陳玉成接受《星島》訪問(wèn)時(shí)表示，過(guò)去一段時(shí)間息口高企，令到樓價(jià)持續(xù)下跌，然而進(jìn)入減息周期之后，有助提振市場(chǎng)置業(yè)信心，加上樓市重現(xiàn)“正利差”（Positive carry），即投資住宅物業(yè)的回報(bào)較借貸成本為高，相信樓市很快會(huì)出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

他指出，回顧過(guò)往歷史，本港樓市主要有三個(gè)時(shí)期經(jīng)歷“正利差”，期間樓價(jià)錄得顯著升幅或靠穩(wěn)，其中2002至2007年的5年間，樓價(jià)錄約45%升幅；2009年樓市由“負(fù)利差”轉(zhuǎn)為“正利差”，并且持續(xù)10年，期間樓價(jià)飆升約1.75倍；2020年樓市有一段時(shí)間出現(xiàn)“正利差”，雖然樓價(jià)升勢(shì)不明顯，但主要受樓市“辣招”影響，期間樓價(jià)保持穩(wěn)定，證明“正利差”屬穩(wěn)定樓市一大因素。

“正利差”重現(xiàn)穩(wěn)定樓市

陳玉成又說(shuō)，隨著利好因素接踵而來(lái)，包括樓市重現(xiàn)“正利差”、內(nèi)地救市或促使更多內(nèi)地資金來(lái)港置業(yè)、本港經(jīng)濟(jì)走出谷底、人口政策令住宅需求增加等，今年底樓市有望見(jiàn)底，明年轉(zhuǎn)勢(shì)回升，尤看好豪宅樓價(jià)走勢(shì)。

他指出，盡管近期開(kāi)售的新盤(pán)，部分加推時(shí)輕微調(diào)高售價(jià)，但因一手單位供應(yīng)充裕，開(kāi)價(jià)貼近甚至低于市價(jià)，影響中小型住宅樓價(jià)的反彈速度及幅度；相反，豪宅因?yàn)楣?yīng)有限，加上需求增加，包括投資移民及外來(lái)人士，走勢(shì)將跑贏中小型住宅，直言豪宅“有排旺”，明年樓價(jià)有望錄可觀升幅。

豪宅樓價(jià)有望錄可觀升幅

陳玉成說(shuō)，新一份《施政報(bào)告》優(yōu)化“新資本投資者入境計(jì)劃”，相信可吸引更多海外買(mǎi)家重投本港市場(chǎng)，為豪宅帶來(lái)更大需求，特別是一些優(yōu)質(zhì)豪宅，更會(huì)受到追捧，預(yù)期今年本港1億或以上豪宅成交金額，會(huì)是2023年的3倍。

資料顯示，新投資移民計(jì)劃自今年三月起正式接受申請(qǐng)，合共處理約600宗申請(qǐng)，全數(shù)獲批將帶來(lái)200億新資金；政府早前優(yōu)化有關(guān)計(jì)劃，容許投資移民購(gòu)買(mǎi)5000萬(wàn)或以上住宅，當(dāng)中最多1000萬(wàn)可以計(jì)入投資總額。

至于政府進(jìn)一步放寬按揭，不論任何樓價(jià)、不論出租還是自住、不論以個(gè)人抑或公司名義購(gòu)入，按揭成數(shù)劃一為70%，供款佔(zhàn)入息比例上限均為50%，不僅鼓勵(lì)更多資金購(gòu)入住宅物業(yè)作長(zhǎng)線投資，同時(shí)對(duì)用家有很大幫助。

他指出，雖然大部分用家可以透過(guò)按揭保險(xiǎn)計(jì)劃，承造高成數(shù)按揭，然而實(shí)際上部分用家只需7成按揭，放寬后有助降低置業(yè)成本，包括省卻按揭保險(xiǎn)費(fèi)用，而且不少年輕買(mǎi)家，不希望依賴父母資助置業(yè)，放寬按揭有助他們上車。

問(wèn)及集團(tuán)增加土地儲(chǔ)備策略，陳玉成說(shuō)正積極物色合適項(xiàng)目，無(wú)論是政府或私人土地、市建局重建項(xiàng)目等，只要具發(fā)展?jié)摿Χ紩?huì)關(guān)注，并根據(jù)項(xiàng)目情況評(píng)估是否適合投資。另外，集團(tuán)會(huì)針對(duì)一些具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，考慮投資物業(yè)進(jìn)行翻新，除發(fā)展可供出售物業(yè)外，亦會(huì)發(fā)展一些長(zhǎng)線收租物業(yè)。

南區(qū)超級(jí)豪宅采惜售策略

超級(jí)豪宅新盤(pán)表現(xiàn)突出，逾1億大額成交不絕，東立地產(chǎn)旗下南區(qū)兩個(gè)超級(jí)豪宅項(xiàng)目，包括壽臣山道11A號(hào)南天第，以及赤柱村道52至54號(hào)SOLACE，因應(yīng)豪宅市場(chǎng)前景看俏而采惜售策略。

陳玉成表示，南天第位處壽臣山矜罕地段，由于這類物業(yè)供應(yīng)十分有限，因此會(huì)善價(jià)而沽，項(xiàng)目將接受有購(gòu)買(mǎi)意向人士預(yù)約參觀。

南天第提供3幢樓高3層的豪華獨(dú)立洋房，面積介乎4004至5132方呎，戶型涵蓋3房至4房，全部均為套房設(shè)計(jì)，每幢洋房附連面積約1795至2794方呎花園、約877至1209方呎天臺(tái)及約15至20米長(zhǎng)私人泳池。

至于赤柱SOLACE，早前以1.75億售出其中一幢洋房予百老滙電器家族，呎價(jià)約62792元，然而實(shí)際上尚未正式推出市場(chǎng)，現(xiàn)正準(zhǔn)備開(kāi)售及前期軟銷工作。

SOLACE由6幢3層高洋房組成，面積介乎2496至2787方呎，撇除已經(jīng)售出的1幢洋房，余下待售的5幢洋房中，2幢為連傢俬及裝修出售，余下3幢則附標(biāo)準(zhǔn)裝修。

另外油麻地德昌里16至22A號(hào)精品住宅項(xiàng)目，部署2026年第二或第三季推售。項(xiàng)目提供約80伙住宅，面積約250至350方呎，戶型涵蓋開(kāi)放式及1房。

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