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2024年進入尾聲，政府今年2月底樓市全面撤辣，以提振疲弱樓市。 回顧本港樓市一手市場，發(fā)展商積極去庫存，新盤多以貼市價或低于二手價開售，刺激新盤成交。 今年整體一手市場暫錄得逾1.54萬宗成交，全年料近1.6萬宗，較去年全年約1.07萬宗增加五成，屬3年高位。 中原地產亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰接受《星島》訪問時表示，今年新盤銷量王非新地（016）旗下啟德地王盤天璽. 天1期莫屬，其次為長實（1113）與港鐵（0066）合作發(fā)展的黃竹坑站BLUE COAST系列，又指兩個新盤明年繼續(xù)開賣余下伙數(shù)，坦言“2025年都會系佢哋嘅世界”。

啟德新盤超額141倍創(chuàng)紀錄

撤辣及減息后，發(fā)展商積極推售新盤及貨尾。 綜合市場數(shù)據(jù)，2024年截至12月23日，一手成交宗數(shù)頭三位，分別為10月初開賣的啟德天璽?天1期 （約885伙）; 3月開賣的黃竹坑BLUE COAST系列（約851伙）; 以及5月開賣的元朗The Yoho Hub II （約750伙）。

天璽. 天1期以逾880伙成交銷售宗數(shù)，成功吸金過百億元，平均呎價2.3萬元，成為2024年新盤銷量王。 陳永杰解釋該盤“有價有量”，地理位置優(yōu)越，就在啟德站旁，而非跑道區(qū)那一邊，同時坐享啟德站附近各種配套，成功把握“收成期”時機。 他補充，天璽. 天物業(yè)組合多元，囊括了八、九千萬的豪宅招標項目外，同時也有一些700多萬元的中產入場盤，種種因素下造就該盤熱賣，首輪發(fā)售就已即日沽清。

翻查資料，新地在2018年以251.61億元投得地皮，地價打破全港賣地史上紀錄，每呎地價17,776元， 連同建筑成本，預計投資額約400億元，估計每呎成本價近3萬元。 新地卻以19,668元（首批均價）來推售，平價效應引爆近年罕見的搶購潮，首輪接獲逾2.9萬個認購登記，創(chuàng)啟德紀錄，超額認購更達141倍。

黃竹坑新盤 年度套現(xiàn)之冠

另一方面，長實旗下黃竹坑站上蓋BLUE COAST，今年3月底推出一期，其后10月推出二期，發(fā)展商透露至今全期售出851伙，套現(xiàn)達144億元，問鼎2024年全新單一項目套現(xiàn)之冠。 陳永杰分享，今年令他感到難忘的新盤，正正是3月份開賣的BLUE COAST一期，因為在8日短時期內，累計售出逾540伙，回籠到過百億元，成近5年半最快吸金逾百億元新盤。

他表示，天璽. 天和BLUE COAST出自本港名牌發(fā)展商，加上位處鐵路沿線，深受內地客歡迎，粗略估計內地買家占比約四成。

荃灣一手均價最平 中西區(qū)最貴

2024年首11個月，整體一手市場暫錄得逾1.54萬宗成交，全年料近1.6萬宗，較去年全年約1.07萬宗增加五成，屬3年高位。 當中九龍區(qū)以7,362宗成交穩(wěn)占首位，新界區(qū)及港島區(qū)則分別錄得5,390宗及2,166宗成交。 以一手樓平均呎價計，荃灣區(qū)最便宜，平均呎價為12,746元，其次是屯門區(qū)的12,840元。 至于中西區(qū)平均呎價達37,603元，位居各區(qū)之首，其次是灣仔區(qū)的33,643元及東區(qū)的30,410元。

陳永杰相信，啟德區(qū)是今年最受一手買家歡迎的區(qū)域，“呢區(qū)供應量好大，仲有好多地方發(fā)展緊，差唔多等于成個港島東區(qū)。 啟德其實可以分做3個Zone嚟睇，一邊系Airside嗰邊，呢個Zone就賣得最好; 一個Zone就系啟德舊城區(qū); 另一個Zone就系位于跑道區(qū)?！辈⑻寡?，啟德跑道區(qū)的新盤不好賣，因為配套不足，原定計劃的綠色智運集體運輸遲遲未興建好，而這個交通死癥問題至今仍未解決。

辣招一撤 發(fā)展商趁勢去貨

2023年10月施政報告公布“半撤辣”，惟業(yè)界形容救市方案屬半桶水，對刺激樓市幫助不大，樓價續(xù)跌逾5%; 相隔4個月后，亦即2024年2月底，政府宣布全面撤銷實施逾13年，俗稱辣招的樓市需求管理措施，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及從價印花稅（DSD），使樓市回歸“無辣招”年代，樓價隨即反彈約2%。 值得留意的是，反映整體二手樓價的中原城市領先指數(shù)CCL，今年再跌逾6%，與2021年歷史高位相比，跌近三成。

撤辣效應刺激樓市，發(fā)展商趁勢“去庫存”，新盤甚至以貼市價或低于二手價開售，甚至以“食糊價”、“開心起動價”、“撈底價”、“平過居屋價”等銷售手法吸引買家，成功激活一手氣氛。 今年一些新盤開價甚至已經(jīng)低于9,000元，例如旭日國際旗下屯門黃金海灣·意嵐首張價單提供139伙，折實呎價8,908元起，發(fā)展商稱之為“黃金西餅價”。 該項目推售至今已累售逾440伙，套現(xiàn)超過15.3億。

對于政府撤辣，陳永杰形容是當機立斷，但認為力度尚未夠，呼吁政府明年采取更積極救市政策，他個人提及白居二身份可買私樓，又或打工仔的強積金存款可撥部分當買樓首期等建議。 不少發(fā)展商在等明年初政府會否有更進取的救市政策，并且已經(jīng)完成示范單位及樓書，隨時有6,000個單位準備開賣，現(xiàn)時就只欠東風配合。

長實新盤明年打頭陣

展望2025年，陳永杰認為明年樓市將受三大因素利好，包括息口回落、積極政策及經(jīng)濟改善。 樓價有望見底回升，全年看升約10%，租金料升約5%。

至于2025年“頭炮”樓盤，預料是長實在啟德跑道區(qū)首個發(fā)展項目Victoria Blossom第1期，項目提供307伙，發(fā)展商曾透露，定價將參考維港兩岸海景新盤。 陳永杰指，黃竹坑BLUE COAST會于明年陸續(xù)推出余下伙數(shù)，還有天璽. 天會有機會于首季開售二期，提供584伙，并大膽預測“2025年都會系佢哋嘅世界?！?/p>

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