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受高息環(huán)境影響，今年買家投資意欲低沉，根據(jù)戴德梁行資料顯示，截至12月27日，今年全年大手成交（工商鋪、酒店及服務(wù)式住宅）錄69宗，總金額僅錄295億，金額屬過去16年新低，市場以銀主及蝕讓盤源主導，佔成交額約一半，情況夸張。

創(chuàng)金融海嘯后新低 

戴德梁行執(zhí)行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，今年大手買賣金額創(chuàng)新低，皆因利息高企影響整體經(jīng)濟，情況複雜，樓市撤辣并沒有為非住宅市場帶來驚喜，除了住宅以外，每個范疇物業(yè)租金皆下跌，投資者不確定租金跌至何時，未敢貿(mào)然入市，銀行借貸取態(tài)審慎，導致投資宗數(shù)及金額“大縮水”。

他續(xù)說，今年10大交易涉資合共約153億，佔整體逾億元買賣總金額逾一半（以往通常10大交易佔總數(shù)20%至40%），可見淡市下“強者越強”，財雄勢大的財團，有能力以現(xiàn)金支付的實力投資者能夠發(fā)圍，不用面對借貸困難。今年最大宗交易為華懋承接荃灣D．PARK愉景商場，涉資高達40.2億。

高力香港資本市場及投資服務(wù)部主管翟聰表示，今年第一季表現(xiàn)淡靜，業(yè)主不肯減價，買方猶豫，銀行亦觀望，拖慢放售銀主盤的步伐，由第二季開始大手買賣活躍，銀行大力推售銀主盤，價格高位動輒跌逾40%，結(jié)果，當?shù)烈欢ㄋ?，市場有承接力，而且不止一名準買家有興趣，只是出價較審慎，銀主力谷再減價，直至吸引買家承接為止，市場頻錄蝕讓個案。

根據(jù)《星島》資料，今年大手成交額，為繼2008年金融海嘯（當年84宗，總額230億）之后新低，翟聰則解釋，主因利息高企，2024年初，市場預期美聯(lián)儲局迅速減息，但一直事與愿違，拖至第3及4季才落實，雖然經(jīng)過3度減息，香港三次都跟隨減息。

不過，減息限于優(yōu)惠利率(P按)，對住宅帶來利好影響，帶動交投活躍，惟對投資物業(yè)市場作用并不大，皆因投資物業(yè)普遍借“H按”，即以銀行同業(yè)拆息（HIBOR）計算，HIBOR近年大幅飆升，借H按投資者面對沉重利息，措手不及，儘管今年12月初，HIBOR曾經(jīng)跌穿4厘水平，不過，直至近日，HIBOR仍然企穩(wěn)在4.3至4.5厘水平，可見仍然高踞不下。

以目前HIBOR為4厘至4.5厘計算，再加上2厘，投資物業(yè)借貸利息相等于逾6厘水平，利息高企，價格暴跌的吸引力敵不過利息高企，經(jīng)濟欠佳，營商環(huán)境差，物業(yè)租金亦跟隨價格下跌，就算物業(yè)回報為4至5厘水平，仍然抵銷不了逾6厘利息，投資者一旦購入物業(yè)，立即成為“負利差資產(chǎn)”(Negative carry)，需要支付至少1至2厘的差額作為補貼。

10大成交 用家穩(wěn)占5宗

今年以來，活躍的有3類買家，首先是用家趁淡市自置物業(yè)，比重最高，第2類為超級大財團，第3為久未出手本地實力老牌家族，或來自外地尤其是東南亞私人或家族資金。

今年十大成交當中，大學紛斥巨資自置校址，除了香港都會大學購入紅磡祥祺中心全幢，香港城市大學亦斥資8.8億，承接尖東明輝中心基座作為自用。華懋斥資40.2億購入荃灣D ．PARK愉景商場，華潤隆地購入土瓜灣欣榮商場、以及長沙灣“大四喜”，屬于第2類買家。

屯門滙賢一號銀主盤由星資基金承接，長沙灣南商金融創(chuàng)新中心，由投資者承接，都屬于上述的第3類買家。

有見市況淡靜，物業(yè)價格暴跌，用家空群出動，是今年投資市場最大的特點，10宗大手成交當中，用家佔5宗，包括兩間大學自置物業(yè)，上環(huán)明大企業(yè)集團大廈以12.98億易手，買家為集友銀行相關(guān)人士，星展銀行購入中環(huán)中心66樓及75樓，作價約13.46億；還有，沙田石門利豐中心全幢以18億易手，買家京東產(chǎn)發(fā)表示，對在港購入新物流設(shè)施感到高興，將繼續(xù)在香港擴展業(yè)務(wù)。

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