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回顧2024年樓市，自年初全面撤辣、第3季銀行落實(shí)減息，10月施政報告更放寬按揭及優(yōu)化投資移民，均對樓市帶來支持；不過，樓價即使在回歸“無辣招”年代后首月反彈約2%，但全年仍跌6.83%，對比2021年8月歷史高位更回落近3成。同時，樓價指數(shù)已連跌3年，亦是2002年以來最長跌浪。有人擔(dān)心樓市會否重現(xiàn)97后大跌浪，浸會大學(xué)會計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授麥萃才接受《 星島頭條》訪問時就表示，現(xiàn)時形勢不會比上一次周期差，但香港樓市何時見底回升，還要看三大外圍因素。

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二手私樓市值3年蒸發(fā)3萬億

中原數(shù)據(jù)顯示，11月全港二手私人住宅物業(yè)的平均呎價跌至11,680元，今年累跌逾5%，總市值跌至9.14萬億元，較2023年底9.59萬億元，再跌約4,466億元，重返2017年水平；若與2021年9月最高紀(jì)錄12.14萬億元比較，3年間更蒸發(fā)近3萬億元，業(yè)主身家平均損失232萬元。

此外，10大屋苑今年呎價全線向下，跌幅最多逾一成；10大屋苑最新總市值亦失守7,000億元，跌至6,840億元，年內(nèi)下跌467億元或逾6%。當(dāng)中以海怡半島跌幅最大，市值由去年底950億元，跌至841億元，不足一年跌逾百億元。“中產(chǎn)聚居地”鰂魚涌太古城單位總數(shù)逾1.2萬伙，市值仍最大，達(dá)1,250億元，屬全港唯一市值達(dá)千億屋苑，相當(dāng)于屋苑平均每單位價值985萬元。沙田第一城抗跌力則最強(qiáng)，今年僅跌0.82%，市值約543億元。

另一方面，政府大力輸入各項(xiàng)專才，帶動住屋需求及租金急升。雖然反映整體二手樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）今年跌6.83%，與2021年歷史高位低約28%；相反，中原城市租金指數(shù)已連升兩年，累升近7%，較2018年8月歷史高位僅低3.7%。

麥萃才：樓市監(jiān)管比90年代嚴(yán)格

對于今年樓市表現(xiàn)，麥萃才認(rèn)為不算太理想，但比起最差情況已經(jīng)有所改善，最主要是今年政府推出了一些措施，包括撤走大部分干預(yù)樓市政策，讓樓市回歸自由市場狀態(tài)、放寬物業(yè)按揭成數(shù)等等，均有助樓市回穩(wěn)。然而，整體外圍經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，香港經(jīng)濟(jì)增長也跟隨放緩，導(dǎo)致樓價也有一定下跌，但下跌幅度沒有預(yù)期般多。

麥萃才形容樓市現(xiàn)時處于下降軌道，惟這個跌幅也可以當(dāng)作正常調(diào)整期，“如果你再對比上一次的樓市下跌周期，由1997年開始到2003年，樓市指數(shù)跌幅是六成多、七成，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)比起當(dāng)年那個跌浪，其實(shí)是輕微了很多?！?/p>

有些人擔(dān)心會否重現(xiàn)97后樓市大跌浪，麥萃才相信現(xiàn)在形勢不會比上一次周期差，“當(dāng)年的應(yīng)對是沒有那么好的，因?yàn)榻鸸芫衷?7年金融風(fēng)暴之后做了很多措施，令到樓市相對來說是健康，不會突然間一大群人就爆煲。90年代根本監(jiān)管沒有那么嚴(yán)格，現(xiàn)在買樓的話，全部都是要供得起才讓你做按揭?！?/p>

樓價見底回升還看三大因素

他又認(rèn)為，政府可以推出的救市招式絕大部分都用完了，救市力度其實(shí)足夠，但樓價要見底回升，并非政府所能控制，基本有三大因素影響：

第一，利率進(jìn)一步向下，這個要靠美國減息，在聯(lián)系匯率下并非香港所能控制；第二，環(huán)球經(jīng)濟(jì)復(fù)甦，最起碼俄烏戰(zhàn)爭和以巴戰(zhàn)爭要暫停，并指這些經(jīng)濟(jì)體要重新建設(shè)才有機(jī)會轉(zhuǎn)好；第三，中美關(guān)系要有改善，“如果中美關(guān)系不是太好的話，資金或多或少都不想來香港的，這其實(shí)在過往幾年都看到”。

不過，由于現(xiàn)時樓市已經(jīng)沒有辣招，入市成本相對減低，變相造就市場多了更多投機(jī)者、投資者，甚至是一些海外買家，樓市需求不再像以往由用家主導(dǎo)。

自住可入市不建議“估底”

至于何時為入市好時機(jī)，麥萃才指自住的話，“任何時間買都沒問題的，因?yàn)闃莾r周期是很長的，說的是20年一次?？紤]通脹因素，最后的價格也會飆升。所以要看你自己的需要，你只需要供得起，工作是穩(wěn)健的，隨時入市也是問題不大的”。

現(xiàn)時樓價對比高峰期跌了近三成，買樓等于比起未跌前“打了七折”，有些用家覺得抵買、有些用家覺得還可以再等等，不同人有不同要求，但他就不建議買家“估底”，因?yàn)檫@是屬于投資者和投機(jī)者的目標(biāo)。如果并非自住而是投資，就會參考租金回報，他相信按揭利率可能要回落至約3厘以下，樓市才有支持，令更多投資者重返物業(yè)市場。

展望2025年，麥萃才預(yù)估明年樓市平穩(wěn)，原因是美國現(xiàn)在還處于減息期，還有部份業(yè)界表示樓市已經(jīng)見底，只不過信心還沒回來，在現(xiàn)時那么多樓市利好措施下，就等著東風(fēng)配合。

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