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仲量聯(lián)行指出，比較其他城市，香港甲廈樓齡偏高，樓齡逾30年占全港甲廈樓面44%，加上未來(lái)供應(yīng)充裕，老牌甲廈若被置之不理，將被淘汰，不過(guò)，若然作“策略性”升級(jí)，注入新動(dòng)力，有利于出租及買(mǎi)賣(mài)，一些個(gè)案中，只要作些少投資，得到意想不到的大回報(bào)。

樓齡逾30年占44%

仲量聯(lián)行最新研究報(bào)告指，目前全港接近一半（44%）甲廈樓齡逾30年，比例將于2030年升至55.1%，直至2035年，約20%甲廈樓面或面臨淘汰，該行預(yù)期，直至2026年，甲廈租售價(jià)將下跌超過(guò)10%，樓齡逾30年、欠保養(yǎng)商廈跌幅可能高達(dá)20%。

仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如表示，港核心區(qū)于2015年前落成的甲廈，比例高達(dá)97.4%，高于其他國(guó)際城市; 未來(lái)五年將有830萬(wàn)方呎甲廈新供應(yīng)，相等于過(guò)去10年凈吸納量總和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。 老舊甲廈若未能升級(jí)翻新，難以滿足租戶(hù)期望，面臨空置率上升，租售價(jià)下跌。

ESG標(biāo)準(zhǔn)新甲廈受捧

她續(xù)說(shuō)，目前新舊甲廈表現(xiàn)分化，市場(chǎng)出現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)遷移”，擁有ESG標(biāo)準(zhǔn)的新甲廈受捧，企業(yè)重視員工福祉與品牌形象，租戶(hù)傾向選擇靈活度高、符合可持續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的甲廈。 去年全年，樓齡5年內(nèi)的甲廈錄逾100萬(wàn)方呎吸納量，樓齡逾30年錄負(fù)4.4萬(wàn)方呎吸納量。 目前新舊甲廈租金差距為每方呎2.9元、創(chuàng)下歷史新低。 于2018年中商廈高峰期，兩者差距為15.6元，而于2010年期間，更高達(dá)16.4元。

她補(bǔ)充，單靠減租難以取悅租戶(hù)，預(yù)計(jì)租金差距將繼續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)直至2026年，甲廈租售價(jià)將下跌逾10%，樓齡逾30年的甲廈跌幅料高達(dá)20%，老舊甲廈若不升級(jí)，將難以維持資產(chǎn)價(jià)值。

“微調(diào)”或“重塑”各式其式

為甲廈作“策略性升級(jí)”，業(yè)主可以選擇輕度的“微調(diào)”，或深度的“重塑”，因應(yīng)物業(yè)的情況作出選擇。

仲量聯(lián)行香港物業(yè)及資產(chǎn)管理部總監(jiān)鐘志雄表示，除了輕度改造外，若然甲廈面對(duì)嚴(yán)重老化或租戶(hù)流失，可考深度翻新（Deep retrofit），針對(duì)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)或功能進(jìn)行全面升級(jí)。 例如，重新設(shè)計(jì)和翻新某個(gè)區(qū)域，包括洗手間或外墻，以及取得綠色建筑認(rèn)證，提升資產(chǎn)質(zhì)素與營(yíng)運(yùn)效率，解決大廈功能過(guò)時(shí)的問(wèn)題。

“深度翻新”減9%空置

他分析道，若以10年計(jì)算，完成深度翻新的甲廈，較未作任何翻新的物業(yè)，空置率低9個(gè)百分點(diǎn)，租金溢價(jià)高達(dá)4.6%，平均每年凈營(yíng)運(yùn)收入增加3300萬(wàn)，有效為大廈作資產(chǎn)增值。 他舉例說(shuō)，東九龍觀塘道348號(hào)宏利廣場(chǎng)，透過(guò)升級(jí)管理系統(tǒng)及冷氣機(jī)系統(tǒng)，節(jié)省10%用電量，回本期少于一年半; 中環(huán)興瑋大廈斥資2400萬(wàn)元，于大廈外墻加裝3D LED電視，結(jié)果，每年獲得額外收入逾2600萬(wàn)，此數(shù)目，相等于逾10層寫(xiě)字樓租金收入，投資回本期少于一年。

根據(jù)該行個(gè)案，一些輕度改造情況，若以十年計(jì)算，回報(bào)可觀，足以抵御5.3%資產(chǎn)價(jià)值貶值; 相反地，若果物業(yè)未經(jīng)翻新，根據(jù)該行預(yù)期，可于未來(lái)10年面臨高達(dá)20.3%租售價(jià)跌幅，業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)現(xiàn)況及市場(chǎng)定位，審慎評(píng)估升級(jí)路徑，制定最合適策略，鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及確保長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)。

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