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政府房策明顯有變化，賣(mài)地計(jì)劃減少住宅地供應(yīng)，每季僅推1幅地皮應(yīng)市，會(huì)否有助市場(chǎng)上貨尾庫(kù)存減少？發(fā)展商新盤(pán)定價(jià)如何？

政府近期調(diào)整賣(mài)地政策，明顯有意減少住宅土地供應(yīng)以緩解樓價(jià)下跌趨勢(shì)。然而，此舉對(duì)樓價(jià)的影響可能有限，因?yàn)檎峁┑淖≌恋貎H是整體供應(yīng)的一部分。其他來(lái)源包括通過(guò)改變土地用途（例如農(nóng)地補(bǔ)地價(jià)后轉(zhuǎn)為住宅用地）來(lái)增加供應(yīng)。事實(shí)上，影響住宅樓價(jià)的政策不僅限于土地供應(yīng)，目前還有四大關(guān)鍵因素：

1. 人口政策

政府的“搶人才”政策持續(xù)增加本地人口，進(jìn)而推高住宅需求。此外，香港正發(fā)展為國(guó)際教育中心，吸引大量外來(lái)學(xué)生就讀本科或研究生課程。這些學(xué)生雖屬流動(dòng)人口，但每年新增的學(xué)生加上部分畢業(yè)生留港工作，長(zhǎng)期累積將顯著增加住房需求。

?本科生：非本地生限額由20%放寬至40%，預(yù)計(jì)每年新增約5,000至6,000名學(xué)生，四年累計(jì)近20,000人。

?研究生：增幅更大，保守估計(jì)每年超過(guò)10,000名，且數(shù)字持續(xù)上升。

盡管政府推動(dòng)改建酒店和商廈為學(xué)生宿舍，但合適的物業(yè)有限且改造成本高昂，短期內(nèi)難以完全滿(mǎn)足需求。

2. 印花稅政策

政府取消所有需求管理印花稅（包括買(mǎi)家印花稅）后，樓市交易趨于活躍，但尚未出現(xiàn)大幅上漲。其中，買(mǎi)家印花稅的取消影響深遠(yuǎn)，使香港樓市需求不再局限于本地居民，而是擴(kuò)展至外來(lái)投資者。若內(nèi)地經(jīng)濟(jì)回暖，可能吸引更多資金流入香港樓市，潛在需求難以估量。此外，若“港樓通”計(jì)劃落實(shí)，將進(jìn)一步提振樓價(jià)。

3. 貨幣政策

由于聯(lián)系匯率制度，香港利率跟隨美國(guó)走勢(shì)，但政府可在7.75至7.85的匯率區(qū)間內(nèi)有限度調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)。當(dāng)前政策傾向維持利率于弱方保證（7.85）水平，以減輕加息壓力。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，美國(guó)利率走向仍是關(guān)鍵。若特朗普上任后推動(dòng)減息，香港利率亦將跟隨，為樓市提供支持。

4. 發(fā)展商庫(kù)存與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

發(fā)展商面臨高庫(kù)存壓力，需通過(guò)減價(jià)促銷(xiāo)來(lái)消化存量。其競(jìng)爭(zhēng)不僅來(lái)自其他開(kāi)發(fā)商，還包括二手市場(chǎng)。然而，一手樓盤(pán)因定價(jià)靈活、條例保障買(mǎi)家權(quán)益，以及省去二手市場(chǎng)的繁瑣程序，對(duì)外來(lái)買(mǎi)家更具吸引力。因此，發(fā)展商傾向以略低于二手市場(chǎng)的價(jià)格推盤(pán)，目標(biāo)客戶(hù)包括本地及外來(lái)投資者。

綜合分析

?負(fù)面因素：發(fā)展商高庫(kù)存、大灣區(qū)融合抑制工資增長(zhǎng)、中美關(guān)系對(duì)經(jīng)濟(jì)的潛在沖擊。

?正面因素：外來(lái)人口增加、印花稅取消、未來(lái)利率下行趨勢(shì)。

整體而言，盡管存在庫(kù)存壓力，但多項(xiàng)利好政策足以吸收過(guò)剩供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年樓價(jià)將趨于穩(wěn)定，大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)較低。

鄒廣榮教授

香港大學(xué)

房地產(chǎn)及建設(shè)系講座教授

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