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據(jù)特朗普在“真實(shí)社交”平臺(tái)發(fā)布的內(nèi)容顯示，他提議推出一項(xiàng)全新的50年期抵押貸款計(jì)劃，以此鼓勵(lì)年輕人購(gòu)置房產(chǎn)。這位美國(guó)總統(tǒng)提出了推行 50 年期房貸的設(shè)想，旨在幫助選民解決他們最為關(guān)心的問題之一：住房負(fù)擔(dān)能力問題。特朗普在周一播出的一次采訪中表示：“這其實(shí)只是意味著你每月支付的費(fèi)用會(huì)減少?！?/p>

特朗普政府致力于降低購(gòu)房者的月度住房成本，這是在上周民主黨一系列選舉勝利之后采取的舉措。在這些選舉中，候選人通過強(qiáng)調(diào)住房的可負(fù)擔(dān)性和生活成本問題贏得了選民的支持。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)的專家們對(duì)此觀點(diǎn)予以否定，認(rèn)為這是一種目光短淺的模式，幾乎無法減輕成本負(fù)擔(dān)，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看還會(huì)損害房主的利益。該計(jì)劃可能會(huì)增加房主的利息支付額，減緩他們積累的房屋凈值速度，并引發(fā)需求激增，從而進(jìn)一步推高供不應(yīng)求市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)。

美國(guó)公眾住房壓力增大

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，1991年美國(guó)人首次購(gòu)房的平均年齡為28歲，而到2024年這一年齡已升至38歲。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Redfin發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前美國(guó)家庭用于償還抵押貸款的支出占家庭收入的比例達(dá)39%。這是因?yàn)閮斶€一套普通房產(chǎn)抵押貸款所需的收入，已遠(yuǎn)超美國(guó)家庭的平均收入水平。

房地美的數(shù)據(jù)顯示，30 年期固定利率貸款的平均利率為 6.22%。這一利率較 2023 年超過 7%的水平有所下降，但仍遠(yuǎn)高于 2020 年疫情期間 3%以下的利率水平。

據(jù)上周由分析公司 Cotality 發(fā)布的一份報(bào)告稱，9 月份房屋庫(kù)存達(dá)到了自 2019 年以來的最高水平。近幾個(gè)月來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度有所放緩，但近年來房?jī)r(jià)的大幅上漲給購(gòu)房者的支付能力帶來了壓力。

業(yè)界批評(píng)

然而，2008年金融危機(jī)后為保護(hù)消費(fèi)者而通過的《多德-弗蘭克華爾街改革與消費(fèi)者保護(hù)法案》中，其“合格抵押貸款”條款目前禁止聯(lián)邦政府推出期限超過40年或達(dá)50年的抵押貸款產(chǎn)品。因此，特朗普要想落實(shí)這一抵押貸款計(jì)劃，必須另辟蹊徑。對(duì)于這項(xiàng)能推行的50年期抵押貸款計(jì)劃，部分國(guó)會(huì)共和黨議員選擇與特朗普“劃清界限”，公開表達(dá)反對(duì)意見。

特朗普的這一想法在房地產(chǎn)行業(yè)也難以獲得認(rèn)可，因?yàn)閷＜覀兤毡檎J(rèn)為這是一種目光短淺的模式，無法有效減輕成本負(fù)擔(dān)，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看還會(huì)損害房主的利益。

利息成本飆升，資產(chǎn)凈值下降

如果要支付長(zhǎng)達(dá)50年的房貸，那么購(gòu)房者所要支付的利息將會(huì)增加，同時(shí)他們?cè)诜课萆戏e累的資產(chǎn)凈值也會(huì)減少。專家還警告稱，該計(jì)劃可能會(huì)加劇市場(chǎng)對(duì)住房的需求，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，而當(dāng)前市場(chǎng)正因供應(yīng)不足而受到限制。

美國(guó)住房會(huì)議主席兼首席執(zhí)行官David Dworkin說道：“50 年期的房貸會(huì)極大地削弱房屋所有權(quán)所能帶來的最大價(jià)值——即財(cái)富的積累。隨著時(shí)間的推移，房產(chǎn)凈值的損失會(huì)很快超過還款方面的任何節(jié)省?！?。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，假設(shè)有一筆 42 萬(wàn)美元的抵押貸款，首付 20%，年利率為 6.3%——50 年期貸款的月供會(huì)比 30 年期貸款少 236 美元。然而，Yun表示：“這套房子的總成本將上漲至約 110 萬(wàn)美元，貸款期間需支付的利息將超過 36 萬(wàn)美元。而且要還清一半貸款本息，大約需要 39 年時(shí)間，這意味著大多數(shù)借款人要到最后十年才能開始積累起可觀的資產(chǎn)增值。”

據(jù)瑞銀分析師稱，對(duì)于美國(guó)中等價(jià)位的住宅而言，50 年期的抵押貸款可能會(huì)降低借款人的每月還款額，但同時(shí)也會(huì)使業(yè)主在整個(gè)貸款期限內(nèi)支付的利息翻倍。

瑞銀分析師在 11 月 10 日的一份報(bào)告中寫道，基于購(gòu)房者需支付約 42 萬(wàn)美元中等價(jià)位住宅 12%的首付款，并且還將考慮 30 年期貸款利率為 6.33%、50 年期為 6.83%的借款利率，較長(zhǎng)期的房貸可能會(huì)使每月還款額減少約 119 美元，或者使普通消費(fèi)者的購(gòu)買力提高近 23000 美元;然而，將房貸期限從 30 年延長(zhǎng)至 50 年可能會(huì)使購(gòu)房者在貸款期限內(nèi)購(gòu)買中等價(jià)位房屋所支付的利息總額翻倍。他們也表示，延長(zhǎng)貸款期限還意味著購(gòu)房者在貸款期限內(nèi)積累的資產(chǎn)會(huì)增長(zhǎng)得更緩慢。

實(shí)際落地有障礙：面臨法律與黨內(nèi)支持壓力，時(shí)間過長(zhǎng)

而且這一想法的實(shí)施也需要一定時(shí)間。首先，美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局必須修改“合格抵押貸款”規(guī)則，以允許期限超過 30 年的貸款也符合這一資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)——考慮到規(guī)則制定過程中所涉及的通知及評(píng)論要求，這一過程至少需要一年時(shí)間才能完成。但據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)上周的報(bào)告，美國(guó)首次購(gòu)房者的平均年齡已升至創(chuàng)紀(jì)錄的 40 歲——人們往往在較晚的年齡才購(gòu)置自己的首套房產(chǎn)。

房利美和房地美這兩家由美國(guó)政府控股的公司掌控著超過半數(shù)的住房抵押貸款市場(chǎng)。理論上，它們可以通過從貸款機(jī)構(gòu)手中收購(gòu)這些貸款來為 50 年期貸款創(chuàng)造一個(gè)市場(chǎng)。但貸款機(jī)構(gòu)的興趣在一定程度上會(huì)取決于“合格抵押貸款”規(guī)則所提供的法律責(zé)任保障。

抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)發(fā)言人Falen Pitts表示：“鑒于房利美和房地美目前被禁止購(gòu)買非優(yōu)質(zhì)抵押貸款產(chǎn)品，貸款方提供 50 年期抵押貸款產(chǎn)品的意愿可能會(huì)受到抑制?！?/p>

雖然目前尚不清楚美國(guó)政府究竟如何能迫使銀行提供更長(zhǎng)期的住房貸款，但瑞銀估計(jì)，像房利美和房地美這樣的政府資助企業(yè)可以被用來從貸款機(jī)構(gòu)手中購(gòu)買這些抵押貸款，并將其打包成證券，然后出售給投資者，這種做法類似于目前的抵押貸款支持債券產(chǎn)品。瑞銀的分析師表示，他們還預(yù)計(jì)，50 年期貸款的借款利率將會(huì)有更高的溢價(jià)，因?yàn)楦鶕?jù)《多德-弗蘭克法案》，它不太可能被歸類為符合條件的貸款。

瑞銀分析師們表示：“其他可能帶來的復(fù)雜因素包括：首次購(gòu)房者的平均年齡為 40 歲，因此他們可能在 50 年期的房貸到期前就已去世?！?/p>

雖然 50 年期貸款的月供金額相對(duì)較低這一點(diǎn)或許會(huì)受到一些人的歡迎，但這種模式可能會(huì)在未來引發(fā)其他購(gòu)房者的一些不滿情緒。該計(jì)劃的批評(píng)者，包括來自喬治亞州的共和黨眾議員瑪喬麗·泰勒·格林，都指責(zé)這一想法是對(duì)銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)的“讓步”。

特朗普為 50 年期房貸計(jì)劃進(jìn)行辯護(hù)，稱其“不是什么大事”

“緩慢的資產(chǎn)增值會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者難以進(jìn)行房?jī)r(jià)的上下調(diào)整操作，”Yun說道，所指的這種操作是指購(gòu)房者通過出售房屋來?yè)Q取更貴或更便宜的房產(chǎn)。

目前尚不清楚房主們是否會(huì)面臨選擇是否要簽訂 50 年期房貸的抉擇。周六，聯(lián)邦住房金融局局長(zhǎng)比爾·普爾特稱該提議“徹底改變了游戲規(guī)則”，該局正著力推進(jìn)這一新住房方案的落地。但一天之后，他又似乎改變了看法，稱這一想法只是“我們正在開發(fā)的一系列解決方案中的一種潛在手段”。

特朗普政府還表示，任何推行 50 年期房貸的舉措都還為時(shí)尚早。白宮經(jīng)濟(jì)事務(wù)主任凱文·哈薩特說道：“首次購(gòu)房者的平均年齡在短短幾年內(nèi)增長(zhǎng)了約 10 歲，這一情況我們非常重視并正在努力解決。這其中包含了大量的法律分析，但如果需要通過立法來實(shí)施的話，那這件事就不會(huì)馬上實(shí)現(xiàn)?！?/p>

特朗普對(duì)有關(guān)可能推出 50 年期房貸產(chǎn)品的批評(píng)言論予以淡化處理，他稱此舉將有助于更多美國(guó)人能夠承擔(dān)起購(gòu)房的月供費(fèi)用。特朗普在周一表示：“這根本不算什么大事。這意味著你每月支付的費(fèi)用會(huì)減少。而且這筆費(fèi)用會(huì)分?jǐn)傇诟L(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)支付。這并不是什么重要的因素?！?/p>