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香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐比預(yù)期慢，本地樓市、尤其是二手樓近日屢現(xiàn)蝕讓個(gè)案，不少業(yè)主與業(yè)界人士再次要求政府“減辣”或“撤辣”。財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波日前重申，政府暫時(shí)無意調(diào)整樓市“辣招”（指額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅），但會(huì)在可行情況下考慮進(jìn)一步放寬首次置業(yè)市民的按揭成數(shù)限制，現(xiàn)正與金融管理局研究。他又說，有市民反映希望在建立家庭及生育后轉(zhuǎn)換面積較大的單位，希望政府能加以協(xié)助，當(dāng)局會(huì)仔細(xì)研究有何地方可以微調(diào)。

▲放寬按揭成數(shù)協(xié)助用家換樓。

以上亦是筆者對(duì)“減辣”問題的一貫立場(chǎng)。雖然現(xiàn)時(shí)的私樓樓價(jià)與租金，相對(duì)高峰期已有所回落，但與大部分市民的負(fù)擔(dān)能力仍然脫節(jié)。政府近年已致力增加公私營(yíng)房屋用地供應(yīng)，但由于相關(guān)法規(guī)及審批程序繁復(fù)，建造業(yè)界又面對(duì)嚴(yán)重人手不足，興建需時(shí)，住宅單位供應(yīng)在短期內(nèi)仍追不上需求。當(dāng)許多年輕家庭及中產(chǎn)人士仍是一屋難求，劣質(zhì)劏房仍舊成行成市，現(xiàn)在還不是大幅放寬或取消三項(xiàng)印花稅措施的穩(wěn)妥時(shí)機(jī)。

不過，筆者亦曾多次要求當(dāng)局放寬對(duì)金融機(jī)構(gòu)的按揭成數(shù)限制。其一是協(xié)助首置人士上車，香港有不少中產(chǎn)階層市民，包括一些年輕專業(yè)人士，他們擁有穩(wěn)定和較高的收入，不合資格申請(qǐng)居屋等資助出售房屋，但又缺乏足夠的儲(chǔ)蓄或“父干”、“爺干”，因而無力支付較高成數(shù)的私樓首期。按揭保險(xiǎn)計(jì)畫某程度可幫到他們，但保費(fèi)連同按揭供款，令負(fù)擔(dān)加重。

隨著樓價(jià)有所回落，大跌的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)較低，而短期內(nèi)再大幅加息的機(jī)會(huì)也不大，是否可以進(jìn)一步放寬這類首置人士在非按保下的按揭成數(shù)限制呢？

其二是協(xié)助因家庭成員增加，例如新婚或生兒育女，而希望換樓改善生活的小業(yè)主?，F(xiàn)時(shí)換樓人士在買入新單位后一年內(nèi)將舊樓沽出，即能取回針對(duì)炒家而征收的雙倍印花稅，但在為新單位申請(qǐng)按揭時(shí)仍會(huì)被銀行視作非首置人士，不能取得較高成數(shù)的按揭貸款，因而局限了其換樓選擇。

再者，大多數(shù)人換樓都是想“換大啲”、“換好啲”，住得寬敞一些。以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)計(jì)算，700多呎的單位，二手樓價(jià)動(dòng)輒每呎超過17000元，很容易就超出按保計(jì)畫下最高可造8成按揭的1200萬元樓價(jià)限制。若能適度調(diào)高有關(guān)樓價(jià)上限或放寬相關(guān)按揭成數(shù)限制，將有助不少有實(shí)際需要的換樓人士。

其三是緩解“辣招”造成的一手與二手住宅市場(chǎng)失衡問題。政府的印花稅措施和金管局的按揭成數(shù)限制，本身對(duì)新舊樓宇都是一視同仁，但一手樓往往有發(fā)展商提供二按及其他付款安排，例如免息期、免供期和現(xiàn)金回贈(zèng)等等，能協(xié)助買家紓緩置業(yè)初期的供樓負(fù)擔(dān)。再加上發(fā)展商的營(yíng)銷技巧、美輪美奐的示范單位、部分市民喜愛新樓的心態(tài)，導(dǎo)致“辣招”推出十多年來，市場(chǎng)逐漸向一手樓傾斜，二手成交萎縮，一手與二手單位的樓價(jià)差距擴(kuò)大。

若能適度放寬按揭成數(shù)限制，不但有助首期資金有限的首次置業(yè)或換樓人士購(gòu)買二手樓，亦有利后者沽出舊單位，活化整個(gè)二手市場(chǎng)。

此外，筆者還建議可透過減免從價(jià)印花稅，來進(jìn)一步協(xié)助市民換樓。例如市民持有舊單位自住超過某個(gè)年期（例如3年），在換樓后持有新單位自住又超過某個(gè)年期（例如也是3年），顯示他換樓是為了自用而非投資炒賣，便可豁免或退回購(gòu)入新單位時(shí)需繳付的額外印花稅，甚或再減免其應(yīng)付的首置印花稅。有關(guān)做法看似復(fù)雜，但其實(shí)與政府新近推出，為了吸引外來人才而設(shè)的退還買家印花稅（居港滿7年取得永久居民身分后）機(jī)制相似。

“辣招”的原意是樓市需求管理措施，首要針對(duì)的是炒賣、投資和外來的置業(yè)需求，而并非想阻撓本地首置人士上車或有需要的家庭換樓。上述放寬建議既沒有違反政策原意，也不會(huì)大幅增加置業(yè)人士與金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，希望政府能認(rèn)真考慮，適時(shí)推出。

謝偉銓

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