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香港加息周期由2022年開始，今年基于美國延后減息而令香港息率大致橫行，雖然是次香港加息周期步伐相當(dāng)溫和，加幅大為落后于美息，加幅亦明顯少于過往加息周期，但由于市場按息已有十多年處于超低水平，令現(xiàn)時(shí)4厘多之按息已被稱為“高水平”。減息步伐未開展，息率未降的情況下，按揭供款人士可善用按揭存款掛鉤戶口（mortgage-link account)自制減息效果。

存息與按息一致

現(xiàn)時(shí)不少銀行按揭計(jì)劃仍有提供按揭存款掛鉤優(yōu)惠，一般做法是向按揭客戶提供一個(gè)高存息往來戶口，存息與按息一致；換句話說，現(xiàn)時(shí)實(shí)際按息主要為4.125%，存息亦是4.125%，用家將日常儲蓄及備用資金存放于高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低凈按息，若運(yùn)用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。

上述這類戶口的存款上限一般高達(dá)尚余按揭額的一半即50%，即是說，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出后的凈按息可降低多達(dá)50%，可見善用按揭存款掛鉤戶口可達(dá)致很大的慳息作用。當(dāng)然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約500萬為例，按息4.125%（為便計(jì)算以息率不變作參考）、30年還款期，假設(shè)供樓業(yè)主于提取按揭當(dāng)日將備用資金30萬存入高存息戶口，并于每月持續(xù)存入5000元儲蓄，全期以存息收入抵銷按息后，凈利息支出可減少達(dá)31%，省去金額約達(dá)104萬，實(shí)際按息等同由4.125%降至約2.74%。以上例子以相同存款金額可賺取現(xiàn)時(shí)一般活期儲蓄利息作比較，當(dāng)然，息率有上落波動性，有關(guān)例子僅供參考。而對于上述高存息存款上限，亦須留意按揭余額會隨著按月償還本金而逐步減少，故此不要誤以為按揭余額一直維持在原本按揭金額不變。

現(xiàn)時(shí)實(shí)際按息4.125厘

按揭掛鉤之高存息戶口往往比銀行定期戶口更具彈性，定存優(yōu)惠一般設(shè)有最低存款額、新資金要求、定存期及各項(xiàng)條件限制例如需完成指定投資項(xiàng)目，資金亦因而在定存期內(nèi)鎖死，而按揭存款掛鉤計(jì)劃的好處是在提存方面具有高度彈性，用家可以隨時(shí)按需要提取高存息戶口內(nèi)之存款，亦可隨時(shí)將資金再存進(jìn)戶口內(nèi)，由于利息按每日戶口結(jié)余計(jì)算，所以不會基于到期日問題而影響利息收入。

善用這類按揭存款相連計(jì)劃有很不俗的慳息效果，但留意現(xiàn)時(shí)市場并非所有銀行均會提供此類計(jì)劃，又或者獲享此類計(jì)劃附帶不同條件，例如不同銀行或設(shè)有最低按揭額要求，主要介乎100萬至300萬不等，方可申請此類計(jì)劃。亦有銀行在現(xiàn)階段收縮轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)的同時(shí)，暫停向轉(zhuǎn)按及加按申請人提供此類按揭存款相連計(jì)劃。

而更重要的一點(diǎn)，此類計(jì)劃的按揭用家切勿一時(shí)不慎逾期供款，因?yàn)椴簧巽y行會為此類計(jì)劃附加條款，若然借款人未能準(zhǔn)時(shí)供樓，銀行有權(quán)又或直接取消提供高存息戶口，借款人便因此不能再享有掛鉤戶口帶來的高存息回報(bào)。

王美鳳 中原按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理

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