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香港主要銀行再度跟隨美國減息，嘉華國際營銷及市場策劃總監(jiān)（香港地產(chǎn)）溫偉明認(rèn)為，減息及放寬按揭門檻等會(huì)促使部分定存資金流向物業(yè)市場，同時(shí)“供抵過租”趨普遍，吸引更多市民置業(yè)。盡管需求因此有所增加，但在新盤庫存量仍然高企下，相信樓價(jià)將平穩(wěn)發(fā)展。

溫偉明接受《星島》訪問時(shí)表示，定存資金會(huì)否流入樓市，取決于投資物業(yè)的吸引力。住宅租金因政府“搶人才”政策而持續(xù)向上，但樓價(jià)仍維持低水平，尤其是中小型住宅，加上在全面“撤辣”、減息及放寬投資物業(yè)按揭門檻等因素，確實(shí)會(huì)促使部分投資者，將其定存資金轉(zhuǎn)作買樓作長線投資。

與此同時(shí)，減息后中小型住宅“供抵過租”的情況越見普遍，吸引更多市民置業(yè)，除因租樓不及供樓劃算外，還可享受未來樓價(jià)升值的潛力。以差估署私宅樓價(jià)指數(shù)為例，9月份指數(shù)較3年前高位回落約27.7%，但買樓屬長線投資，若與2009年9月比較，15年間累積升幅約達(dá)1.22倍。

料樓價(jià)平穩(wěn)發(fā)展

盡管需求有所改善，但因新盤庫存量仍然高企，且香港整體經(jīng)濟(jì)復(fù)甦速度較預(yù)期緩慢，相信樓價(jià)不會(huì)大升大跌，會(huì)維持平穩(wěn)發(fā)展。至于租金，因?yàn)橥蝗缙鋪淼男枨笾饾u被市場消化，料升幅會(huì)有所放緩。

新一份《施政報(bào)告》優(yōu)化“新資本投資者入境計(jì)劃”，容許投資移民購買5000萬或以上住宅，當(dāng)中最多1000萬可以計(jì)入投資總額，溫偉明認(rèn)為，措施對豪宅市場有正面影響。

根據(jù)一手住宅物業(yè)銷售信息網(wǎng)資料數(shù)字顯示，上月金額5000萬或以上的一手成交宗數(shù)約有68宗，按月增加約1.5倍，當(dāng)中42宗于10月16日《施政報(bào)告》發(fā)表當(dāng)日或之后錄得，明顯下半月成交量較上半月多約61%，但能否持續(xù)帶動(dòng)豪宅交投，暫時(shí)仍持觀望態(tài)度，現(xiàn)階段相信成交量及樓價(jià)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

至于政府進(jìn)一步放寬按揭，不論任何樓價(jià)、不論出租還是自住、個(gè)人或公司名義購入，按揭成數(shù)劃一為70%，供款占入息比例上限劃一為50%，溫偉明說雖然大部分用家可以透過按保計(jì)劃，承造高成數(shù)按揭，例如樓價(jià)1000萬或以下可借9成，表面上對用家?guī)椭淮螅欢鴮莾r(jià)3000萬物業(yè)的買家來說，也是一種貸款額度放寬，對他們有實(shí)際幫助。

投資物業(yè)按揭成數(shù)由6成放寬至7成，投資借貸杠桿提高變相降低入市成本，會(huì)吸引投資者；放寬供款占入息比率上限，亦可進(jìn)一步改善投資環(huán)境及買樓收租的誘因，惟香港投資者普遍較謹(jǐn)慎，少有冒險(xiǎn)“刀仔鋸大樹”。

投資借貸杠桿提高

問及公司未來增加土地儲(chǔ)備策略，溫偉明說會(huì)繼續(xù)循競投政府土地、市建局及港鐵發(fā)展項(xiàng)目等渠道去增加土儲(chǔ)。他建議，政府應(yīng)減少發(fā)展商于社區(qū)設(shè)施方面的承擔(dān)，又或?qū)⑵洫?dú)立于住宅之外進(jìn)行發(fā)展，以免增加項(xiàng)目的設(shè)計(jì)難度、發(fā)展年期及風(fēng)險(xiǎn)。

他又指出，近年發(fā)展商以“低價(jià)投地，市場普遍解讀為看淡后市，然而實(shí)際上是由于發(fā)展商需要承擔(dān)興建社區(qū)設(shè)施或其他“隱藏”的基建設(shè)施，導(dǎo)致項(xiàng)目成本及風(fēng)險(xiǎn)上升，有關(guān)因素于地價(jià)中反映出，故此若政府剔除或優(yōu)化興建這些設(shè)施，相信會(huì)吸引更多發(fā)展商投地，從而令地價(jià)亦有所提升。

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