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隨著減息周期展開(kāi)，按揭息率9月至今已下跌0.625厘，市場(chǎng)實(shí)際息率由年初4.125厘降至現(xiàn)時(shí)主要為3.5厘；加上10月中樓按放寬，按揭成數(shù)上限全線高達(dá)7成，供款占入息比率上限亦一律達(dá)50%，連帶最近部分物業(yè)估值有所回升，推動(dòng)轉(zhuǎn)按又或以磚頭套取資金的申請(qǐng)量均有增加。另一邊廂，私人貸款的利息亦逐步趨跌，加上每年特定稅貸推廣期已來(lái)臨，息率低至1.28厘，那么私人貸款與物業(yè)套現(xiàn)應(yīng)如何選擇？

私貸較彈性 提款速度最快

私人貸款的彈性較大，毋須抵押物業(yè)，由申請(qǐng)至提取資金的速度較快，適合在短時(shí)間內(nèi)需要資金運(yùn)用的人士。不過(guò)，私人貸款的收費(fèi)準(zhǔn)則參差，或涉及手續(xù)費(fèi)，借款人宜用銀行或貸款公司提供的“實(shí)際年利率”作為參考基準(zhǔn)，不宜只看每月平息作比較。

甚么是實(shí)際年利率？

“實(shí)際年利率”已將年化息率結(jié)合還款期內(nèi)需繳付之費(fèi)用一并計(jì)算，如有提供現(xiàn)金回贈(zèng)優(yōu)惠，很多時(shí)亦有顯示已計(jì)及回贈(zèng)金額之實(shí)際年利率，故此借款人可清楚了解比較實(shí)際利息支出成本。至于還款期一般由3個(gè)月至60個(gè)月不等，借款人視乎需要而選擇。

稅貸金額多少影響息率

現(xiàn)時(shí)正值稅貸推廣期，今年稅貸息率普遍低于去年，不少稅貸廣告均以利息低至1厘多作招徠，但留意上述超低息水平主要是適用于逾百萬(wàn)較大貸款額，若以20萬(wàn)貸款額計(jì)，實(shí)際年利率以4厘多至6厘為主，仍大幅低于一般私貸息率。

留意是否符合申請(qǐng)準(zhǔn)則

若有實(shí)際需要申請(qǐng)較大額貸款，稅貸息率甚為吸引，甚至有機(jī)會(huì)低于樓宇按揭息率，但需留意是否符合有關(guān)申請(qǐng)準(zhǔn)則，不同銀行或貸款公司的申請(qǐng)條件不同，例如一般以稅單稅額作評(píng)估，而有些優(yōu)惠息率僅適用于公務(wù)員/指定專業(yè)資格人士、指定銀行客戶、又或年薪達(dá)某個(gè)高水平、或信貸評(píng)分達(dá)A級(jí)人士。

稅貸還款期不宜超出一年

由于稅貸還款期以一年至兩年為主，一般不多于5年期，大額貸款的每月還款額便會(huì)較大，借款人需衡量自身還款能力，又或?qū)嵸|(zhì)用途的需要性，例如以稅貸低息貸款償還高息債務(wù)確可減少利息支出，但若然以稅貸作投資賺取回報(bào)或作定存賺取息差，需留意投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)率，以及定存條件、取得利息回報(bào)的時(shí)間及實(shí)質(zhì)金額等；這些方面都需要衡量自己在取得回報(bào)前對(duì)于貸款的持續(xù)還款能力。

若未能有效運(yùn)用大額稅貸，那反而會(huì)鎖死自己的再借貸能力，因?yàn)榇箢~稅貸之每月還款額甚大，分分鐘已令供款占入息比率達(dá)上限，短時(shí)間內(nèi)難以再借其他貸款。

筆者建議申請(qǐng)稅貸還款期不宜超出一年，因稅貸主要為交稅而設(shè)，當(dāng)然借款人亦可能是基于其他資金上需要而申請(qǐng)稅貸，但年年皆有交稅責(zé)任，不排除下一個(gè)年度再有貸款需要，鎖定稅貸12個(gè)月期，便可避免債務(wù)延至下個(gè)年度。

王美鳳 中原按揭董事總經(jīng)理