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普縉集團(tuán)發(fā)表《2024年第四季香港地產(chǎn)市場分析》報告，指2024年香港整體樓市處于下調(diào)格局，其中政府于今年2月宣布住宅物業(yè)交易全面撤辣后，住宅物業(yè)成交曾經(jīng)飆升，惟受制于多項內(nèi)外因素影響，各項類型物業(yè)成交量及樓價反覆回落，并以非住宅物業(yè)的表現(xiàn)較為遜色。該行預(yù)期，明年住宅物業(yè)市場將會以消化新盤貨尾為主，而豪宅物業(yè)則可望平穩(wěn)向好。

自政府全面撤辣后，累積已久市場盤源及購買力迅即釋放，加上發(fā)展商積極推售手上項目、9月美國聯(lián)儲局啟動減息，以及中央政府推出救市措施等因素，令住宅物業(yè)成交量再度增加。據(jù)土地注冊數(shù)據(jù)，截至今年11月，全年共錄得48,996宗住宅成交，其中一手共錄得16,025宗，已超越2022年及2023年全年約10,000宗水平；另二手則錄得32,971宗，與過去兩年相若。

不過，撤辣未有扭轉(zhuǎn)本港樓市的“熊市”格局，當(dāng)中截至今年10月，整體住宅樓價較2023年底及2021年7月的歷史高位，分別下跌約6.8%及27.1%。租金方面，用家對于入市維持觀望態(tài)度，加上人才計劃推動下，令整體租賃需求增加，帶動整體住宅租金于本年首10個月上升約4.8%。

普縉預(yù)期，2025年發(fā)展商將會持續(xù)積極沽售手上項目，在減息周期下，明年實際按揭息率仍有下跌空間，供款比例將進(jìn)一步下降，加上往年新盤樓價已較高峰期下跌約3成或以上，令“上車客”可透過較低成本購入樓宇質(zhì)素較佳新盤項目，或以同樣成本購入樓齡和面積較大的舊樓。

豪宅市場方面，在港府放寬投資移民條件，以及豪宅物業(yè)市場獨特性和供應(yīng)稀缺推動下，今年豪宅市場表現(xiàn)優(yōu)于中小型單位市場，交投亦更活躍。該行指，個別新盤豪宅項目不受整體樓價下調(diào)影響，甚或創(chuàng)出區(qū)內(nèi)呎價新高紀(jì)錄，相信2025年豪宅物業(yè)市場可保持穩(wěn)中向好的發(fā)展。

報告指，2024年工商物業(yè)租金價格持續(xù)下調(diào)，影響相關(guān)物業(yè)按揭的還款能力，導(dǎo)致有發(fā)展商及策略投資者爭相出售旗下資產(chǎn)套現(xiàn)，影響市場氣氛，整體市場表現(xiàn)較住宅物業(yè)市場遜色，各項類型的非住宅物業(yè)樓價今年下跌約一成半至兩成不等，另外整體寫字樓空置率仍然維持高水平，普縉表示，由于市場未及消化新增的辦公室樓面，加上相關(guān)需求仍然疲弱，預(yù)計2025年寫字樓售價和租金將會持續(xù)向下調(diào)整。

受惠于現(xiàn)時較低租金水平，本年核心區(qū)的商舖空置率仍維持于單位數(shù)字。該行指，由于港人假日北上及外游的趨勢持續(xù)，料明年商舖租金在零售及餐飲行業(yè)處于收縮狀態(tài)下表現(xiàn)平淡。另外，由于明年內(nèi)地對外貿(mào)易的不確定性增加，因此市場對工廈及倉庫物業(yè)的需求存在變數(shù)，惟基于較低空置率下，年內(nèi)工廈及倉庫物業(yè)市場前景審慎樂觀。

至于商廈市場方面，今年市場上錄得約10多宗全幢物業(yè)成交個案，部份物業(yè)原屬酒店發(fā)商住用途，并改裝成學(xué)生宿舍。該行表示現(xiàn)時大專學(xué)生宿位處于“求過于供”狀態(tài)，建議市場可將部份較合適商廈改裝為學(xué)生宿舍可于短期內(nèi)增加宿位供應(yīng)，亦可協(xié)助業(yè)主將相關(guān)資產(chǎn)透過重新定位和改造而增值，增加回報率，從而令投資物業(yè)市場氣氛改善。

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