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本欄并非樓市專欄，但今期還是說說樓市。循例自保講一句：買樓（或不買樓）是很多人一生最大決定之一，往往影響幾十年，大家應(yīng)自行判斷。幾年的樓價(jià)走勢，難以預(yù)測，但又有誰可以肯定？對置業(yè)決定，筆者的看法和幾年前一樣：若十年八年內(nèi)不打算離開香港，則自住樓還是應(yīng)該買，可以買。但炒樓或收租投資，就不要想了。

為何又談樓市？皆因情況有點(diǎn)變化。有樓市大好友曾轉(zhuǎn)載筆者文章，“連累”筆者被嘲諷。筆者不認(rèn)為自己是“大好友”，自己只有平價(jià)自住樓一層，也不建議人買樓投資。但世人跟紅頂白，十年八年前人人覺得樓價(jià)只升不跌，現(xiàn)在卻認(rèn)為買樓是傻仔。筆者現(xiàn)在的看法，的確比很多人樂觀。

樓市未能肯定見底

今年港股反彈近兩成，足以證明什么“經(jīng)濟(jì)差股市肯定差”是廢話，要么是經(jīng)濟(jì)根本不差，又或者經(jīng)濟(jì)差股市也可以好。但樓市的表現(xiàn)，依然疲弱，未能肯定已經(jīng)見底。

股樓表現(xiàn)背馳，原因很簡單：因?yàn)閮烧吒静煌遣皇恰氨匦杵贰保梢院图胰送。?，買樓更不是必需（可以租），但始終物業(yè)有實(shí)用價(jià)值。有樓就不用交租，或者可以搬出去，不用看父母面色。相反股票呢？不少人一生都沒有買股票，都過得好地地。

當(dāng)然，所謂“住屋需求永遠(yuǎn)存在”，以及“剛性需求”，是過份簡化了事實(shí)。都說年輕人可以選擇和父母同住，甚至移民，不買樓也可以租。內(nèi)地專才甚至可以選擇在深圳買樓，在香港上班。

坊間常說的經(jīng)濟(jì)很差，到底是什么意思？至少大家看到租金不跌反升，住屋需求一直強(qiáng)勁——只是住屋需求，不一定等于買樓需求。正如不少分析指出，內(nèi)地專才來港，可能過幾年就走，不一定要買樓。即使是香港人，也可以如此操作；先租幾年，看看情況才買樓。

▲住屋需求不一定等于買樓需求。

租金回報(bào)仍未夠高

當(dāng)然，租金一直升，也可以帶動(dòng)買樓需求，皆因當(dāng)租金回報(bào)夠高，就會(huì)有人想買樓收租。但現(xiàn)在的情況呢？似乎租金回報(bào)仍未夠高。要租金回報(bào)升高，可以是租金再升，或者樓價(jià)再跌，甚至兩者一齊發(fā)生。

而判斷租金回報(bào)高低，還有一個(gè)很重要的指標(biāo)：機(jī)會(huì)成本。也就是坊間的息口。用最淺白的講法：如果做定期都有4厘息，誰又愿意收3厘的租金回報(bào)？（除非相信物業(yè)會(huì)升值，但現(xiàn)在多數(shù)人沒有此信心）。

筆者之前的文章提過，租金一直升，樓價(jià)又在跌，美國又在減息，所以租金回報(bào)的相對吸引力，正在提高。換個(gè)講法，就是“供平過租”會(huì)變得更常見。早前美國再減息，是3個(gè)月來第3次，累計(jì)減了1厘。香港的銀行，也有調(diào)低最優(yōu)惠利率水平，但當(dāng)然是跟得不足，這也不令人意外。

加息不是天方夜譚

問題是，若大家有留意新聞，就會(huì)知道美國似乎打算放慢減息步伐。原本聯(lián)儲(chǔ)局預(yù)期下年減4次息，現(xiàn)在只預(yù)期減2次。甚至有人覺得，聯(lián)儲(chǔ)局已經(jīng)完成減息，下一次的動(dòng)作，會(huì)是加息（這非主流看法，但不是天方夜譚）。若果美國不再減息，那香港的息口也會(huì)高企，“供平過租”的情況可能又會(huì)減少，這某程度上都會(huì)打擊買家入市意欲。

筆者自己認(rèn)為，2024年的香港經(jīng)濟(jì)，根本不差。不錯(cuò)，不少餐廳執(zhí)笠，但經(jīng)濟(jì)不只是飲食業(yè)。失業(yè)低，通脹低，人人有錢到日本或北上消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)很差嗎？但2025年，挑戰(zhàn)就比較大了，之前失業(yè)率一直低，也因?yàn)橐泼癯?，雇主（特別是服務(wù)業(yè)）根本請不到人。但如今員工已請，但疫后經(jīng)濟(jì)反彈乏力，生意跟不上，來年就業(yè)市場惡化，可能性不低，這當(dāng)然就會(huì)拖累樓市。

最極端買樓有津貼

政府的財(cái)赤問題，眾所周知。解決財(cái)赤不外乎開源節(jié)流，但旨意政府節(jié)流，難以有效。同樣地，開源也不是話開就開，加稅很可能是得不償失。要解決財(cái)赤，還是要看賣地收入。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)該盡快想更多方法，去催谷樓市。各種不同辣招，應(yīng)該撤銷。甚至以前出現(xiàn)過的首置貸款，也可以考慮重推。再不成功的話，就要再進(jìn)取一點(diǎn)。容許投資移民買樓（現(xiàn)在門檻頗高），是一個(gè)選擇。最極端的情況下，甚至買樓有津貼，人出雞政府出豉油，也值得考慮。

Patreon作者 李聲揚(yáng)

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