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藍(lán)田區(qū)已經(jīng)多年來(lái)沒(méi)有新供應(yīng)推出，附近一些大型屋苑例如麗港城、匯景花園樓齡都已經(jīng)超過(guò)30年。會(huì)德豐旗下KOKO HILLS系列于2020年開(kāi)價(jià)時(shí)，就是主打區(qū)內(nèi)廿多年后首個(gè)全新大型屋苑。今次《專家驗(yàn)磚頭 》主角KOKO MARE業(yè)主陳生（化名），他看中區(qū)內(nèi)大型新盤供應(yīng)少，決定買樓收租，目標(biāo)吸引九龍灣及港島區(qū)一帶的單身租樓族。驗(yàn)樓方面，雖然單位整體獲得逾80分不俗分?jǐn)?shù)，但其中一個(gè)玻璃組件需要整個(gè)更換，復(fù)雜程度讓驗(yàn)樓師直呼相當(dāng)麻煩！

陳生是位公務(wù)員，太太則在私人企業(yè)上班，二人家住大圍。由于距離退休日子不足10年，加上現(xiàn)時(shí)手上有一筆積蓄，遂與太太商量，想買多層樓收租投資，每月自制一筆被動(dòng)收入。他表示，如果將來(lái)樓市暢旺，放售物業(yè)會(huì)獲得利潤(rùn)，也會(huì)是考慮之一。

考慮到藍(lán)田區(qū)私人物業(yè)大多是樓齡大的屋苑，新樓欠奉，而且一房戶供應(yīng)比較少，距離藍(lán)田站也是10分鐘步行距離，“本身油塘呢個(gè)位置，我哋覺(jué)得有機(jī)會(huì)吸引到九龍灣或者港島東個(gè)邊一啲單身白領(lǐng)，同埋呢到環(huán)境都清幽，我相信住落都舒服”。說(shuō)到買樓收租，不少投資者都會(huì)想到入手啟德一帶，不過(guò)陳生坦言沒(méi)有特別考慮該區(qū)，因?yàn)槟沁吂?yīng)已經(jīng)非常多，租盤太多選擇，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。相較之下，藍(lán)田這區(qū)租盤供應(yīng)較少，尤其一房選擇更是不多。

預(yù)估樓市拾級(jí)而上

陳生終于出手，在2023年4月買入KOKO HILLS系列之一KOKO MARE，一個(gè)316方呎一房單位，樓價(jià)662萬(wàn)元，呎價(jià)2萬(wàn)元。二人付4成首期約264萬(wàn)元，選擇實(shí)時(shí)供款，如果放租計(jì)算，參考市場(chǎng)租金，同類型租盤叫價(jià)$17,500至18,500，租金回報(bào)約2.6厘。陳生指當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)狀況許可，手頭上預(yù)算充裕，所以才會(huì)做這個(gè)決定，供得亦不太辛苦。不過(guò)，減息周期在2024年9月才展開(kāi)，比陳生預(yù)計(jì)來(lái)得較遲。

樓市近年逐步回調(diào)，即使政府在去年全面撤辣，但2024年全年樓價(jià)跌7%，較2021年高峰期更是跌近3成，陳生表示，在做買樓決定時(shí)已看到樓市放緩，不是特別明朗，短期樓市有機(jī)會(huì)繼續(xù)下行，但相信樓市在減息配合下，情況逐步改善?！伴L(zhǎng)遠(yuǎn)嚟睇唔會(huì)好擔(dān)心，會(huì)揀收住租先，長(zhǎng)遠(yuǎn)買賣樓市方面，都系有機(jī)會(huì)拾級(jí)而上。唔需要太過(guò)悲觀，我哋都睇長(zhǎng)線少少，打算長(zhǎng)期持有?！?/p>

前方地盤起公屋 景觀隨時(shí)有變

除了樓價(jià)充滿變量，現(xiàn)時(shí)單位望海的開(kāi)揚(yáng)景觀亦隨時(shí)有變，皆因屋苑被“前茶果嶺高嶺土礦場(chǎng)”地盤包圍。該地盤日后計(jì)劃興建2,250個(gè)公營(yíng)房屋，容納6,400人口，最快2027年才完工。陳生當(dāng)初買樓時(shí)候已知悉新盤前方有大地盤，未來(lái)會(huì)有公營(yíng)房屋發(fā)展，但坦言收樓后發(fā)現(xiàn)地盤位置比想象中更近距離，而且開(kāi)始有噪音影響。 “當(dāng)初買嘅時(shí)候都有考慮過(guò)呢件事，但是憑當(dāng)時(shí)位置、坐向各樣，有諗有影響但冇而家呢個(gè)情況影響大，當(dāng)時(shí)覺(jué)得距離幾遠(yuǎn)?！?/p>

浴室玻璃花痕深 換件繁復(fù)

等了逾一年，終于正式收樓，這個(gè)呎價(jià)達(dá)2萬(wàn)元的單位，交樓質(zhì)素又如何？經(jīng)驗(yàn)樓師陳智康（康Sir）詳細(xì)驗(yàn)修后，單位得分88分，幸好沒(méi)有漏水，也沒(méi)有地板空鼓，不過(guò)就主要發(fā)現(xiàn)三大問(wèn)題，其中最大問(wèn)題是浴室玻璃發(fā)現(xiàn)一條非常明顯的花痕，“明顯之前俾人割咗一刀，而家呢個(gè)咁深嘅花痕，要成件玻璃換”?？礢ir指這個(gè)換件工程很繁復(fù)，首先要將吱膠打開(kāi)，連同浴室柜件也要拆開(kāi)，才能換上一塊新玻璃，再重新安裝及試水，過(guò)程相當(dāng)麻煩。

另外，廁所喉嘴邊發(fā)現(xiàn)滴水，本來(lái)作用是阻隔沙石，“可能系之前清潔嘅時(shí)候，喉嘴裝得唔穩(wěn)，需要發(fā)展商跟進(jìn)。”

最后，該屋苑普遍發(fā)現(xiàn)窗臺(tái)石松脫的情況，而這個(gè)單位也不例外。睡房窗臺(tái)石塊之間安裝得不平滑，容易傷手，建議拆開(kāi)更換，避免受傷風(fēng)險(xiǎn)。

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