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日本東京首都圈2024年二手樓價相隔11年來首現(xiàn)按年下跌。數(shù)據(jù)顯示，日本去年二手房平均期望售價按年跌1.1%，是自2013年安倍經(jīng)濟學(xué)令樓市觸底以來首次下跌；相反，租金卻愈升愈有，其中東京因租盤供應(yīng)減少，租金更創(chuàng)下20年來新高。有業(yè)界人士表示，輕微下跌并不代表日本樓市出現(xiàn)跌勢，核心地段更是不跌反升，而且除了東京外，大坂食正世博及賭場開幕，有望跑贏整個日本，未來一年看升8%至10%。

▲近年不少發(fā)展商興建摩天塔樓（Tower mansion），尤其是在豪宅地區(qū)。

核心地段樓價不跌反升

日本不動產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，2024年二手房平均期望售價為每70平方米4,747萬日圓（約239萬港元），按年下跌1.1%。據(jù)《日經(jīng)新聞》報道，樓價下跌原因包括東京都以外地區(qū)的價格過高，導(dǎo)致剛需群體流失；在實際工資不升的情況下，按揭貸款利率上升，亦導(dǎo)致買樓意欲放緩。即使過去受東京樓價高漲帶動的周邊地區(qū)如埼玉、千葉、神奈川三縣，二手樓價均較去年下跌。

然而，東京23區(qū)去年平均期望售價為7,720萬日圓，按年上升9.4%，位于中心地段的千代田區(qū)和港區(qū)，去年12月售價更逼近2億日圓。

相比樓市高位仍可追落后

FMI至匯投資行政總裁及合伙人李丹翔認(rèn)為，日本樓價升得較高的地區(qū)是北海道、東京、大坂及福岡等，主要是這些城市的人口比較多，其中東京及大坂聚集年輕工作人口；同時，近年不少發(fā)展商興建摩天塔樓（Tower mansion），尤其是在豪宅地區(qū)，例如東京都港區(qū)虎之門、六本木及銀座，吸引不少海外人士熱炒。部份發(fā)展商更要審查買家背景，如果并非自住而是出租，甚至?xí)芙^出售。

他又指，若與1989年至1991年的日本樓市高位相比，即使現(xiàn)時東京億元豪宅十分普遍，甚至有物業(yè)升至約2億日圓，但若計及當(dāng)年匯率，現(xiàn)時東京豪宅樓價只是恢復(fù)當(dāng)時的75%，而且大坂更只是恢復(fù)至45%左右，加上有世博及2030年開幕的賭場等利好因素，因此更睇好大坂，認(rèn)為還有追落后空間。

他提到，根據(jù)當(dāng)年報道，1989年底日本土地資產(chǎn)總額約2,000萬億日圓，是美國土地資產(chǎn)總額500萬億日圓的整整4倍，所以當(dāng)時還有人說“賣掉東京就可以買下整個美國”。但要留意的是，日本當(dāng)時沒有摩天塔樓，同時因本土主義而未有開放海外買家市場。

流感肆虐沒有直接影響

另一方面，對于日圓升值及加息，他認(rèn)為加息0.25厘，影響十分輕微，加上當(dāng)?shù)亟觊_放經(jīng)營管理簽證、學(xué)生簽證、開放永住權(quán)，以及很多利好海外人士的政策出臺，自然刺激當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

對于臺灣著名藝人徐熙媛（大S）在日本旅游期間因流感併發(fā)肺炎逝世，他指日本流感對當(dāng)?shù)貥鞘袥]有直接影響，而且她早在臺灣飛往日本時已感到不適；同時，日本即使流感肆虐，亦不及當(dāng)年疫情嚴(yán)峻，而日本樓市亦是疫情中反彈。

租金高企 部份人寧買樓

另外，日本租金則愈升愈有。日本地產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI公布2024年日本住宅租金數(shù)據(jù)顯示，去年適合家庭居住的住宅租金、但不包括面積小于322呎的小型單位中，東京都按年升3.2%，呎租達(dá)386日圓，東京圈（即東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）呎租為334日圓，按年升2.6％，而東京23區(qū)租金按年升3.4％，呎租升至399日圓。

去年東京的租金升勢集中是上半年，6月呎租達(dá)402日圓，創(chuàng)下2004年有統(tǒng)計以來最高水平，但7月打后，屋齡較新的租盤供應(yīng)較少，加上擔(dān)心需求下降，令租金升勢有所回落。

東京KANTEI的高級主任研究員高橋雅之亦表示，居民向市中心回流的趨勢正在減慢，加上租金水平高企，屋齡較新的租盤供應(yīng)減少，買家的置業(yè)傾向上升，均抑壓東京的租金升勢。