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近年香港租務需求旺盛，但若租戶發(fā)現(xiàn)簽約時的承諾與實際情況不符，可能會陷入兩難。近日有網民在社交平臺上分享租樓經歷，簽了臨約后發(fā)現(xiàn)業(yè)主改變修繕承諾，擔心滲水問題會影響入住質素，但又怕?lián)橛啌p失訂金。執(zhí)業(yè)大律師陸偉雄就向《星島》解釋，臨時租約一經簽署即具法律約束，即使租戶發(fā)現(xiàn)業(yè)主未能履行口頭承諾，若沒有關鍵性證據(jù)證明，退租不但損失訂金，更有可能要賠償租金及傭金給業(yè)主。

業(yè)主改口 等兩個月才能施工

事主在Threads上發(fā)文表示，看中的租盤雖然主人房窗臺有滲水情況，但業(yè)主當時承諾會盡快處理，并表示由于樓層較高，將用吊船維修外墻，不會影響入住。但在簽臨約時，合約不但沒有寫明業(yè)主須處理好滲水問題，地產代理更表示“臨約唔寫咁多，寫嚟冇用”，心急之下就簽了合約。

豈料簽約數(shù)天后，雖然墻面滲水痕跡已修復，但業(yè)主突然改口表示外墻部分需要搭棚維修，還要等兩個月才能施工。事主擔心若滲水情況惡化，會損壞家俬及引起其他居住問題，故詢問能否撤回合約或取回訂金。

▲事主在Threads上發(fā)文的內容。

▲單位主人房窗臺滲水情況。

網民：地產代理也有責任

貼文一經發(fā)布后，隨則引起熱議，有網民留言“咁你都租，佩服，你簽咗約唯有硬食”，還指事主如果選擇毀約的話，不僅會撻訂，還要支付傭金給地產代理，并指臨約都可以寫得很詳細，“不夠紙就加紙寫”。該網民亦建議，現(xiàn)時情況可以要求業(yè)主寫多一張合約，內容為限期內將滲水問題處理好，同時若屋內任何物件因滲水而損害，業(yè)主都要實時安排根據(jù)。

另有網民提議可先入住，但與業(yè)主協(xié)商在維修期間免租。更有網民指出，地產代理也有責任，認為代理為促成交易收傭金，才與事主講“臨時合約未必要寫好詳細”。

陸偉雄：臨約具法律約束力

陸偉雄強調，臨時租約是具備完整法律約束力的合約?！八^‘臨時’，是一個過渡性合約，當正式租約簽署后，臨約就會失效。但在正式合約尚未簽署前，臨約仍然生效?！彼赋?，臨約通常只會列明重要事項，如每月租金、按金金額、租期長短等關鍵條款，而許多細節(jié)則不會詳細記載，包括滲水問題誰負責、何時修復等，這些往往靠口頭協(xié)議解決。

證據(jù)可包括錄音及短訊記錄等

對于事主的困境，陸偉雄指出，若要推翻合約，必須證明業(yè)主有失實陳述或誤導?！叭裟茏C明業(yè)主或代理承諾過會快速修復滲水問題，而這承諾是你簽約的關鍵考量，你的理據(jù)就較強；但若沒有證據(jù)，只是各執(zhí)一詞，法官很可能不會接納你的說法?！彼M一步解釋，證據(jù)可包括錄音、短訊記錄、證人證詞等，但若只有租客一方的口頭陳述，而沒有其他支持證據(jù)，法官可能不予采信。

不過，陸偉雄亦提出質疑，滲水在香港舊樓單位中很普遍，不能僅因滲水問題就推翻租約?！叭粽娴恼J為滲水是租樓的關鍵考量因素，為何不在臨約中明確列明？即使代理不寫，事主亦可要求代理將維修事項寫入合約中?！比糇饪吐暦Q滲水問題至關重要，但臨約中卻未寫明業(yè)主必須在何時修復，法官很可能會質疑租客的真實考量。

陸偉雄還特別提醒，撻訂可能會面臨更嚴重的后果，若業(yè)主在經濟不景的情況下無法短時間內找到新租客，他可能會追討事主更多損失，包括租金損失，而這損失可能遠超兩個月按金。此外，租客可能還需支付地產代理傭金。

可在正式租約中加入詳細條款

盡管如此，陸偉雄表示問題依然有轉圜余地。他指出，既然租客尚未簽署正式租約，可在正式租約中加入更詳細的條款，如要求業(yè)主在特定日期前修復滲水問題，或者若因滲水導致?lián)p壞，業(yè)主需負責維修賠償?shù)龋踔量梢约尤搿叭艟S修工作未能令人滿意完成，租約則終止”的條款。

陸偉雄最后提醒所有租客與業(yè)主，不要低估臨時租約的法律效力，“臨約不是兒戲，而是嚴肅的具法律約束力的合約?！比缬嘘P鍵考量因素，必須在臨約中明確寫明，甚至可以寫“上述情況若不滿意，租客可隨時最終租約”，這樣才能百分百保障自己的權益。

驗樓師：窗框老化或松動導致滲水

針對滲水情況，資深驗樓師賴達明（明哥）表示，由于滲水墻面位于窗臺底下，比較大機會是因窗邊老化或者窗框松動而導致入水，應由單位業(yè)主負責維修。另外，若是由于外墻結構原因導致滲水，責任則在業(yè)主立案發(fā)團和管理公司上，須找管理處檢查外墻情況。明哥亦指出，即使業(yè)主已將室內墻面修繕，但若沒從源頭解決問題的話，日后肯定會繼續(xù)滲水。

對于業(yè)主需要搭棚而非使用吊船進行維修的說法，明哥表示，這基于安全考慮，因為該單位屬于高層，用吊船方式未必適合，而是需要工人進入單位進行搭棚處理，重新做窗臺的防水膠邊，有必要的話可能整個窗都要更換。

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