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受資金流入推動(dòng)，最近5月份拆息大幅下跌，與供樓相關(guān)的1個(gè)月拆息（HIBOR）在5月份由高達(dá)3.98厘急跌超過(guò)3厘至上周五的0.67厘（編按：本周一已跌至0.56917厘），市場(chǎng)按息亦由3.5厘大幅下跌至1.97厘，跌幅達(dá)到1.5厘，以平均按揭額500萬(wàn)計(jì)，每月供款減少4,046元，減幅高達(dá)18%，因此供樓人士之供款負(fù)擔(dān)明顯減輕。

對(duì)于拆息走勢(shì)，回顧香港銀行體系結(jié)余自2022年第四季跌穿千億元水平后，拆息加快跟隨美息上升，1個(gè)月拆息持續(xù)高于按息的情況持續(xù)了約兩年，令銀行資金成本受壓。不過(guò)，今年4月美國(guó)掀起全球關(guān)稅戰(zhàn)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的憂慮，美元走弱令資金流向不同避風(fēng)港，加上今年香港股市向好，吸引更多資金流入尋找機(jī)會(huì)，銀行體系結(jié)余于5月初短短幾日急升，令拆息下挫。

銀行體系結(jié)余是什么？受資金配置影響

銀行體系結(jié)余是貨幣基礎(chǔ)的其中一部分，根據(jù)金管局定義，貨幣基礎(chǔ)還包括流通紙幣硬幣、負(fù)債證明書，外匯基金票據(jù)及債券。至于銀行體系結(jié)余是銀行于金管局所設(shè)戶口每日進(jìn)行交收兌換后的余下資金數(shù)目；換言之，銀行體系結(jié)余多與少視乎資金流入后之港元需求、期內(nèi)交收兌換及結(jié)算后之余額變化，例如資金一時(shí)間涌入令港元供應(yīng)增加，拆息因而下挫，但后續(xù)當(dāng)停泊資金用作不同配置，例如不同之金融投資活動(dòng)、大型新股集資、企業(yè)派息等而令實(shí)質(zhì)港元需求增加，吸收了資金流動(dòng)性，拆息亦會(huì)因而回升。

事實(shí)上，截至5月22日（上周五）當(dāng)天一個(gè)月拆息跌至0.67厘，令港美息差驟然拉闊至逾3.5厘之現(xiàn)象在過(guò)往罕見，過(guò)往即使銀行體系結(jié)余高于現(xiàn)時(shí)水平，令港美息差拉闊，港息低于美息差幅亦僅達(dá)1厘至1厘多左右，甚少超過(guò)2厘。

過(guò)往當(dāng)港美息差拉闊至1厘多以上已吸引套息活動(dòng)，而最近5月份資金流入，部分與減持美元資產(chǎn)有關(guān)、部分亦與避險(xiǎn)轉(zhuǎn)向?qū)ふ腋猛顿Y機(jī)會(huì)有關(guān)，但港美息差繼續(xù)拉闊反映有關(guān)資金配置活動(dòng)暫未活躍，資金流入后暫繼續(xù)停泊等待機(jī)會(huì)。

H按息率料2厘至3厘上落

由于港美息差已拉闊至逾3.5厘，相信稍后仍會(huì)吸引市場(chǎng)出現(xiàn)套息活動(dòng)，又或市場(chǎng)停泊之資金稍后用作不同配置，當(dāng)銀行體系結(jié)余大幅供過(guò)于求的狀況回復(fù)正常化，拆息或逐步回升。同時(shí)，港元拆息走向仍會(huì)受日后資金流向、資金配置、港元需求、套息活動(dòng)、季節(jié)性等因素影響，1個(gè)月拆息上落波幅仍甚大，料香港H按市場(chǎng)息率將主要在2厘至3厘區(qū)間上落。

HIBOR波動(dòng)性大，每天亦有機(jī)會(huì)出現(xiàn)變化，按揭用家應(yīng)以自己供樓結(jié)算日之HIBOR利率準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際按息。有一點(diǎn)需特別留意，盡管H按息率下跌至1.97厘，但銀行并非以H按息率計(jì)算入息要求，而是以H按之封頂息率（即上述主要為3.5厘）計(jì)算供款占入息比率，基于H按與P按息差甚大，置業(yè)人士應(yīng)確保有足夠入息水平符合要求，以免失卻預(yù)算。

王美鳳

中原按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理

延伸閱讀：息口如何影響樓價(jià)？

美國(guó)減息對(duì)樓市的最直接影響是利好樓市，即是降低供樓成本。供樓即是供按揭，目前香港銀行普遍提供H按及P按兩種按揭貸款計(jì)劃。

什么是“H按”？

H按（香港銀行同業(yè)拆息，HIBOR），拆息即銀行互相借貸的息率。HIBOR有不同檔期，由隔夜到12個(gè)月，拆息可能不一。坊間的按揭計(jì)劃或備有1、3、6 及12 個(gè)月的拆息檔期作選擇，故準(zhǔn)業(yè)主會(huì)就所選的拆息檔期支付按揭利息，唯多數(shù)“H按”會(huì)采用1個(gè)月港元香港銀行同業(yè)拆息。

由于香港銀行同業(yè)拆息每月都會(huì)重訂，“H按”的每月還款金額有機(jī)會(huì)不一，故此一般會(huì)認(rèn)為“H按”較為浮動(dòng)。為避免客戶因拆息上升導(dǎo)致無(wú)上限增加供樓支出，銀行普遍都會(huì)有“鎖定按息上限”，俗稱“封頂位”，若拆息高于鎖定按息上限，便會(huì)按鎖息上限的利率供樓，一般封頂位為港元最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的利率。

什么是“P按”?

P按 (最優(yōu)惠利率，Prime Rate) 是以最優(yōu)惠利率計(jì)算的按揭貸款計(jì)劃。不同銀行會(huì)采用不同的最優(yōu)惠利率，使用“大P”的銀行按揭計(jì)劃不一定等于收取更昂貴的利息開支，因?yàn)殂y行會(huì)就最優(yōu)惠利率 (P) 減去一個(gè)由銀行訂立的百分比，藉此吸引申請(qǐng)人。雖然最優(yōu)惠利率并非固定，但一般而言會(huì)較銀行同業(yè)拆息 (HIBOR) 穩(wěn)定。因此，“P按”申請(qǐng)人更容易估算利息開支。

置業(yè)應(yīng)選H按或P按？即睇3大建議

1.準(zhǔn)買家可選用H按

HIBOR于減息周期下跌幅度比最優(yōu)惠利率P更多，建議買家選用H按計(jì)劃，當(dāng)HIBOR跌穿鎖息位，便可實(shí)時(shí)慳息，減輕供樓負(fù)擔(dān)。

2.可選用定按

3間大型銀行推出的定息按揭息率比市面一般按揭計(jì)劃低，想有更好更穩(wěn)定的財(cái)務(wù)預(yù)算，定息按揭是一個(gè)值得考慮的選項(xiàng)。

3.宜貨比三家

減息周期開始下，部份銀行對(duì)按揭業(yè)務(wù)取態(tài)將轉(zhuǎn)積極，并會(huì)不定時(shí)調(diào)整其按揭業(yè)務(wù)策略，其按揭息率及優(yōu)惠不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。

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