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林本利上期整理了香港自1964年至今的樓價數(shù)據(jù)，讓大家了解每次樓價升跌的周期。從歷史數(shù)據(jù)可見，樓市下跌往往持續(xù)3至6年，大約跌三成至六成。他今堂從息口、樓市供需、經(jīng)濟(jì)及供樓負(fù)擔(dān)等角度，向?qū)W生分析香港樓市面對的主要問題，以及利好因素，以衡量樓市現(xiàn)水平是否適宜入市。

盤點樓市主要問題、利好因素

美國聯(lián)儲局在2022年3月啟動加息，經(jīng)歷了約兩年半時間，聯(lián)儲局在9月18日終于減息半厘。上期提到，在過去三個周期樓價大跌，均處于美國加息周期。在2022年3月加息之前，大家經(jīng)過超過10年超低息，甚至負(fù)利率時代，很多人忽略了按揭利率會回升，有些人在樓價高位時“一開二”——把自住物業(yè)轉(zhuǎn)按套現(xiàn)，然后買入第二層樓——結(jié)果超出了自己的預(yù)算。另外，有換樓人士“先買后賣”，當(dāng)樓價下跌，新購入的物業(yè)估價下足，便不夠首期上會，導(dǎo)致一些低價沽貨的個案涌現(xiàn)。

需求方面，銀行在過去一段時間收緊按揭，有的愿意批出按揭亦估價不足，也影響部分人的入市意欲。

租金回報升 料投資者重投市場

另外，市場原先期望新抵港的專才、高才可補(bǔ)充部分樓市購買力，但有調(diào)查發(fā)現(xiàn)他們不足一成人選擇置業(yè)買樓，大部分均選擇租樓，“所以租金在今年內(nèi)升了6至7%，不是一年，是從今年年初到現(xiàn)在！”不過，專才及高才客扯高租金，卻吸引投資者重新出動，帶來另一股需求。林本利指，過往定存也有4厘，自然少了人投資買樓，但現(xiàn)在個別區(qū)份，租金回報已達(dá)4厘， 如荃灣中心，荃威花園及美孚新邨都有4厘。他相信若供樓利率及存款息率落到3厘，收租投資者會陸續(xù)重投市場。

供應(yīng)方面，林本利留意到政府已減少賣地，交椅洲人工島填海亦正考慮“拉長”分期進(jìn)行，而社會上有聲音建議調(diào)整公私營房屋比例，由“七三比”變回“六四比”，居屋白表綠表比例亦會調(diào)整，以上這些因素均有利地產(chǎn)發(fā)展商。

股市跑先樓市 通常6至9個月

至于經(jīng)濟(jì)及股市，過去一段時間，經(jīng)濟(jì)和股市表現(xiàn)不佳，連帶樓市也淡靜，林本利經(jīng)常告訴學(xué)生，樓市較股市是滯后的，舉例2021年初，恒指升至31,183點高位，惟期后科網(wǎng)股大跌，林本利戲稱為“科幻（科網(wǎng)）泡沫”，恒指大幅回落，樓價隨后在8月也見高位191點；2018年亦然，恒指升至歷史最高位是1月的33,484點， 樓價亦在8月見高位188點，“真的剛剛好，股市跑先樓市，通常6個月到9個月?！?/p>

股市大幅回升 冀帶動樓市復(fù)蘇

不過，內(nèi)地三大金融部委上周二（24日）推出“組合拳”，包括降準(zhǔn)0.5個百分點、調(diào)低存量房貸利率、降低二套房“最低首付比例”等，提振經(jīng)濟(jì)及金融市場?！叭绻酪陨线壿?，股市有振作的話， 樓市也會有振作。”近月股市大幅回升，期望可帶動樓市復(fù)蘇。

美國聯(lián)儲局早前減息半厘，開展減息周期，外界期盼香港樓價可見底回升?！盁o人知道底在哪里”，但林本利認(rèn)同減息是關(guān)鍵因素，過往他多次分析，樓價調(diào)整三成左右應(yīng)差不多。中原CCL上周五最新報137.19點，較指數(shù)2021年高位191點，回落約28%，以跌幅計已接近林本利的推斷。其后主要看減息進(jìn)度和幅度。他早前分享簡單推斷未來息口的方法，以美國2年期判斷近日約3.5厘，兩年合共7厘，減現(xiàn)時聯(lián)邦基金利率的不足5厘，即市場預(yù)期兩年后聯(lián)邦基金利率將是2厘多，相信屆時香港供樓利息應(yīng)差不多水平。

樓價回落至港人能負(fù)擔(dān)水平

此外，林本利常以香港住戶每月入息中位數(shù)，衡量港人買樓負(fù)擔(dān)能力，過去每當(dāng)樓市過熱，住戶入息中位數(shù)也不足以購買“3呎樓”，而以近期香港住戶每月入息中位數(shù)約3萬元，除以地產(chǎn)代理統(tǒng)計的全港住宅平均呎價約1萬元計，即港人家庭月入回升至可負(fù)擔(dān)約3呎樓。近期400平方呎住宅的供樓負(fù)擔(dān)比率已由超過60%降至約48%，亦佐證樓價已回落至港人相對能負(fù)擔(dān)的水平。

“最重要的是，千祈不要高追！”最后他提醒學(xué)生，從過去歷史可見，若在樓市最熾熱、樓價最高位買樓，往往要等5至10年才回到當(dāng)初入市價。而在樓價回落約三成時候入市，即使樓價有機(jī)會再跌，等兩三年可望“返家鄉(xiāng)”。

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