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土地及樓宇業(yè)權(quán)涉及龐大資產(chǎn)利益，惟本港現(xiàn)有的“契約注冊制度”相對落后，即使是土地注冊處（田土廳）契約上的“物業(yè)擁有人”，亦未必等同“最終業(yè)權(quán)人”，易致業(yè)權(quán)糾纏不清。政府雖早于20年前已修法，惟條款至今未實(shí)施，更要待明年初再提修訂草案，冀以“新土地先行”方式解決。有法律學(xué)者向《星島》指，部分物業(yè)具凌駕性的“非注冊權(quán)益”，或需打官司才能釐清，理解當(dāng)局推“新土地先行”以免觸礁，惟冀修訂草案列明注冊出錯責(zé)任，及可作申索的場景等。田土廳推算，推行“新土地”后每年約涉5000個土地登記冊，會接受電子注冊申請以提速。

相關(guān)鏈接：“舊土地”處理仍待商，預(yù)計最少需10年始完成，分區(qū)強(qiáng)制登記或成出路

修例后買賣樓宇如“二手車”簡單，律師工種勢要轉(zhuǎn)型

▲香港政策研究所法治研究中心主任陳澤銘形容，推行新制度是“摸著石頭過河”，認(rèn)為“新土地先行”下，不會有大批量注冊數(shù)目令登記機(jī)制難以負(fù)荷。

陳澤銘 : 用新制處理舊契很復(fù)雜  因此新土地先行

立法會在2004年通過《土地業(yè)權(quán)條例》，冀令田土廳名冊上的物業(yè)擁有人，等同最終業(yè)權(quán)人，即可享有“不可推翻業(yè)權(quán)”。但出于“技術(shù)性問題”，條例通過長達(dá)20年仍未能執(zhí)行。香港政策研究所法治研究中心主任陳澤銘指，“契約注冊制度”源自英國，已沿用逾百年，每當(dāng)有物業(yè)轉(zhuǎn)讓，買家必須按樓契等文件追本溯源，翻查每一手轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)均穩(wěn)妥，才能證明業(yè)主百分百擁有業(yè)權(quán)，做法“非常古老且無效率”。他指，大部分實(shí)施普通法地區(qū)，包括英國早已轉(zhuǎn)用“業(yè)權(quán)注冊制度”，故本港多年前亦修例。惟在普通法及衡平法下，物業(yè)“擁有人”的背后，或有其他“實(shí)質(zhì)擁有人”存在，即所謂的“信託安排”，用新制處理會很復(fù)雜，“某程度上是摷曬籠底問題出來，難同一時間解決，故明白今次要新土地先行?！?/span>

陳澤銘解釋，不少“信托安排”并無“白紙黑字”立據(jù)為證，如一對夫婦置業(yè)，樓契上只寫妻子名字，但首期及供款均由丈夫負(fù)責(zé)，而雙方有默契，即使“業(yè)主名”非丈夫，但實(shí)際“層樓老公都有份”，即有“實(shí)質(zhì)擁有權(quán)”。而另一類“非注冊權(quán)益”則是“逆權(quán)侵佔(zhàn)”，原是英國鼓勵人民戰(zhàn)后開墾荒地的善政，惟套用至香港卻演變?yōu)椤班従优c原業(yè)主爭地”的沖突。

雖然政府明言在新制度下，注冊業(yè)主有實(shí)質(zhì)土地管轄權(quán)，杜絕未來再出現(xiàn)“逆權(quán)侵佔(zhàn)”。惟陳澤銘強(qiáng)調(diào)由“無注冊”變成“有注冊”，過程相當(dāng)繁復(fù)，尤其業(yè)主要先證明其業(yè)權(quán)，并將過去的“非注冊權(quán)益”登記在冊，“可能要先打一輪官司，由法庭裁決業(yè)權(quán)誰屬?！鼻易赃^程中有任何出錯，也會影響真正業(yè)主權(quán)益，“故政府推行新制前，會設(shè)彌償基金以保障業(yè)權(quán)損失。但我期望政府在修訂草案中能釐清，若律師在注冊過程中有失誤，造成的損失由誰承擔(dān)，及訂明可申索基金的情況?！?/p>

陳澤銘形容新制是“摸著石頭過河”，但相信以“新土地先行”，可避免有大量注冊出現(xiàn)致機(jī)制難以負(fù)荷，“新批土地業(yè)權(quán)也簡單，較易處理?！彼谕菩行轮魄?，田土廳可與義務(wù)律師合作，模擬由舊制轉(zhuǎn)新制后的買賣及登記流程，并測試相關(guān)登記軟件，及早找出“問題位”。另樓宇買賣除涉及買賣雙方及律師，田土廳、按揭銀行均是持分者，“尤其銀行在新制中的角色，值得當(dāng)局盡早深思?！?/p>

田土廳回復(fù)指，按過往5個財政年度，政府批出的新地段總數(shù)估算，平均每年批出新土地數(shù)目約90份；而根據(jù)從地段開立的土地登記冊數(shù)據(jù)，估算新土地每年約涉5000個土地登記冊。當(dāng)局透露，在實(shí)施“新土地先行”方案時會推出線上平臺，允許業(yè)界以電子方式遞交注冊申請；平臺也會利用“智方便”作身份認(rèn)證及數(shù)碼簽署，及處理遞交申請、繳費(fèi)等程序，從而提高注冊的準(zhǔn)確性及縮短申請整體所需時間。

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