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日元匯價持續(xù)弱勢，近日更再次逼近“4.9算”，吸引海外買家及機構(gòu)投資者進駐日本樓市；本土境內(nèi)購買力亦由“強勢夫妻”（Power Couple，即家庭年收入達1,000萬日元夫婦）所支撐，帶動日本樓市再創(chuàng)新高。其中東京都心區(qū)域的住宅，即使是中古公寓大廈，平均價格已超過1億日元（約493萬港元）、千代田區(qū)甚至逼近2億日元（約987萬港元）水平。展望2025年，在四大因素支撐下，預料日本樓市繼續(xù)易升難跌。

去年新建公寓減少逾10%

▲日本樓市在新冠疫情后一枝獨秀，最大原因除了是日元貶值令大量旅客到訪。

日本樓市在新冠疫情后一枝獨秀，最大原因除了是日元貶值令大量旅客到訪外，房地產(chǎn)供應量減少亦是第二大因素。根據(jù)房地產(chǎn)公司信義日本數(shù)據(jù)指，由于發(fā)展商去年新建公寓按年減少逾10%，預計今年供應量或維持相同水平，甚至出現(xiàn)下滑。

建筑費攀升 勢轉(zhuǎn)嫁樓價

另外，由于建筑費用攀升，發(fā)展商不得不將成本轉(zhuǎn)嫁在樓價，預計新建公寓不會減價，成為支撐樓市的第三大因素。當前的中古公寓樓價按年上漲一成，都心區(qū)域則上漲15%至20%。同時，新建住宅樓價上漲速度超過了工資增長，發(fā)展商更大量供應過億日元住宅，尤其是東京都，平均樓價達年收入的18倍。

至于第四大因素則受惠地緣政治。仲量聯(lián)行認為，日本樓市屬于增長區(qū)域，主要是因為日本有地緣風險的優(yōu)勢，因俄烏戰(zhàn)爭、中東情勢、美中關系、中臺關系等各地情勢皆令人擔憂，在全球的投資者眼中，日本算是相對安全的投資地點。除地產(chǎn)外，日經(jīng)指數(shù)亦迎來35年來的新高。

樓價收入占比持續(xù)上升

不過，樓價不斷攀高下，日本全國整體新建住宅的“樓價收入占比”亦持續(xù)上升，去年為10.09倍。按東京KANTEI（東京都品川區(qū)）統(tǒng)計顯示，樓價收入占比最高的為東京都，錄17.78倍，即平均年收入為592萬日元，住宅樓價格則達1.053億日元(約519萬港元)；而在2022年，區(qū)內(nèi)平均年收入為578萬日元，住宅樓價格為8,561萬日元，樓價收入占比為14.81倍。

事實上，東京都內(nèi)2023年共有4,039伙逾億日元住宅，規(guī)模達到2022年的1.5倍，日本全國逾億日元住宅的80%都集中在東京。

商業(yè)地產(chǎn)成交料近2000億

商業(yè)房地產(chǎn)方面，近年成交額亦不斷上升，世邦魏理仕（CBRE）預計，2024年商業(yè)物業(yè)總投資額將突破4萬億日元（約1,974億港元），超越前一年的3.95萬億日元。另外，因建筑成本和維護成本加劇，商店及地鋪業(yè)主有意加租，東京和心齋橋超過70%的業(yè)主均表示，計劃提高現(xiàn)有租戶的租金，當中有57.9%的業(yè)主亦偏向租給能夠支付較高租金的奢侈品牌。

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