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最近筆者公司有客戶專門著手向一些低于市值的單位尋寶，她分別看中一個(gè)半契樓單位及一個(gè)無契樓單位，其中半契樓單位樓價(jià)折讓更大，并向筆者公司了解按揭申請事宜。

半契樓或碎契樓是沒有完整樓契的物業(yè)，購買半契樓亦并非獲得全部業(yè)權(quán)，業(yè)主一般多于一人，例如是夫婦聯(lián)權(quán)共有（Joint Tenancy）又或三人或以上以分權(quán)共有（Tenancy in Common）方式持有物業(yè)，半契樓一般僅獲兩位業(yè)主之其中一人出售單位，又或碎契樓僅獲當(dāng)中未齊的業(yè)主出售單位，故此成交價(jià)只能低于市值， 折讓幅度亦因應(yīng)業(yè)權(quán)有缺可達(dá)三至四成以上，驟眼看十分著數(shù)，但潛在風(fēng)險(xiǎn)卻甚大。

半契樓投資不確定性高

由于半契樓的賣方無法提供完整樓契予買方，基于沒有樓契作抵押，銀行不愿提供按揭貸款，故此買家基本上需有足夠資金全數(shù)支付樓價(jià)。

購買半契樓一般為投資人士，主要是心儀其價(jià)格吸引，但由于買家只有半份樓契又或碎契如三分一或四分一業(yè)權(quán)，買家需要找得擁有余下業(yè)權(quán)的業(yè)主并達(dá)成共識(shí)，方可出售單位，又或商談出租單位的租金分配; 這類投資的不確定性甚高。 半契樓買家即使買下部分業(yè)權(quán)，但未有全權(quán)處置物業(yè)，包括居住權(quán)及出租物業(yè)等。

例如單位已由其他業(yè)權(quán)人居住，新買家基本上難以取得居住權(quán)，過往亦有案例指出原居于單位的業(yè)主即使只持有一半業(yè)權(quán)，另一半業(yè)權(quán)已轉(zhuǎn)至新買家，居于單位的業(yè)主仍可按意愿一直擁有居住權(quán)。

故此，半契樓的買家若果未能和其他業(yè)權(quán)人達(dá)成處置或出租物業(yè)的方案，基本上難施計(jì)策，若想出售單位獲利，買家亦需與其他業(yè)權(quán)人成功協(xié)訂出售單位全部業(yè)權(quán)，方可於市場以市值價(jià)放售單位。

補(bǔ)契物業(yè)按揭條件或較遜

至于客戶亦在考慮的無契樓又或缺契樓，意思是業(yè)主已遺失整份或部分樓契，又或賣方在交易過程中不會(huì)向買方提供樓契，例如是沒有樓契在手的財(cái)務(wù)公司因業(yè)主拖欠還款而拍賣單位。

無契樓的買家雖然未能從賣方取得樓契正本，但由于物業(yè)相關(guān)契約一般會(huì)在土地注冊處登記，業(yè)主可委托律師透過宣誓而申請補(bǔ)回核證副本。

無契樓與半契樓的分別是，如果無契樓的買家是購買物業(yè)全部業(yè)權(quán)，若然取得完整的樓契核證副本，個(gè)別銀行仍會(huì)接受按揭申請，在評估個(gè)案又或律師認(rèn)定是良好業(yè)權(quán)后，有機(jī)會(huì)獲銀行批出按揭，但按揭條件可能較遜。

要留意的是，部分銀行仍然未能接受補(bǔ)契物業(yè)，尤其若銀行未能確定補(bǔ)回的樓契是否完整，擔(dān)心業(yè)權(quán)有瑕疵; 又或即使補(bǔ)回的樓契已齊全，但亦有銀行干脆認(rèn)為未能確定業(yè)權(quán)是否完好而拒絕承按。

故此，買家就有關(guān)無契或缺契物業(yè)宜先作咨詢及預(yù)先評估，了解可供按揭申請的銀行選擇。

王美鳳

中原按揭董事總經(jīng)理

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