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美國聯(lián)儲局將于香港時間周四凌晨公布議息結果。利率期貨顯示，交易員普遍預期聯(lián)儲局今次會“按兵不動”，至9月會議才減息0.25厘。有“聯(lián)儲局線人”之稱的《華爾街日報》記者Nick Timiraos日前亦指，預計局方將于今次會議發(fā)出9月減息訊號。有地產(chǎn)界人士預計，一旦美國開展減息，而香港跟減超過半厘，將重現(xiàn)“供平過租”，刺激投資客入市，為樓市帶來新一波購買力?！缎菎u》翻查個別藍籌屋苑放盤發(fā)現(xiàn)，若供樓利息下調(diào)0.5厘，對物業(yè)投資客而言，確實會出現(xiàn)“供平過租”。

踏入租務旺季，美聯(lián)物業(yè)預計愈來愈多內(nèi)地生、高才、專才等涌港所衍生的租賃需求，可推動租金持續(xù)上升。該行指出，上半年樓價指數(shù)累跌4%，已形成“租金升，樓價跌”的情況，相信隨著美聯(lián)儲局9月開始減息的機會愈來愈高，若香港銀行業(yè)未來跟隨美國聯(lián)儲局減息超過0.5厘，“供平過租”將重現(xiàn)，促使“轉租為買”及投資者入市情況增加，為樓市提供新一波購買力。

《星島》在主要地產(chǎn)代理行的網(wǎng)站，物色了同時放售及放租的單位，比較買入單位的按揭月供金額，以及放盤租金。舉例藍籌屋苑太古城安盛臺建安閣503實呎的低屋F室，現(xiàn)時以800萬元（港元，下同）放售，放租則為月租18,500元。

倘減半厘 買太古城“供平過租”

以現(xiàn)時實際按息4.125厘計，若投資者支付50%首期、供款30年，按揭月供為19,386元，若成功以18,500元放租，租金收入未能完全覆蓋按揭支出，每月需要“補貼”886元。

不過，若香港銀行最優(yōu)惠利率下調(diào)0.25厘，實際按息降至3.875厘，按揭月供已降至18,809元，貼近租金收入。若香港銀行減息幅度達0.5厘，令實際按息降至3.625厘，按揭月供將降至18,242元，并會出現(xiàn)“供平過租”，投資者靠租金收入足夠供樓。

入市第一城 現(xiàn)已抵銷供樓支出

另一租務成交活躍的沙田第一城，4期44座中層F室，現(xiàn)時以480萬元放售，放租為月租15,300元。若投資者造50%按揭，以現(xiàn)時實際按息4.125厘計，按揭月供11,632元，本身已“供平過租”。倘若香港銀行減息0.5厘，實際按息降至3.625厘，月供更低至10,945元，即每月凈賺超過4,000元。以上例子未計管理費等支出，單位亦可能有恒常的維修支出。

麥萃才：投資與否還看定存回報

雖然個別屋苑已出現(xiàn)支付50%首期買入投資、并出現(xiàn)“供平過租”的情況，但浸會大學會計、經(jīng)濟及金融學系副教授麥萃才直言，投資者要問自己一個問題，現(xiàn)在動用這么多資金作投資是否值得？“有Opportunity Cost（機會成本），放在銀行也有3厘多、4厘”，投資者看的是買樓收租回報，等于或高于定存利率，投資才會成立。

在前述太古城例子，若成功以每月18,500元放租，一年租金收入為22.2萬元，除以樓價800萬元，租金回報率2.775厘；而在沙田第一城的例子，若以每月15,300元租出，一年租金收入18.36萬元，除以樓價480萬元，租金回報率3.825厘。

麥萃才續(xù)說，雖則敘造定存，僅到期收取利息，不像買樓有機會做到資本增值，但“現(xiàn)在看不到樓價會升，第二回報率又低于銀行定期，看不到為什么要買（來投資）。問題是現(xiàn)在利息太過高！當利息降到一定水平，投資者、投機者便會全部出來，樓市便逆轉”。

麥萃才認為，若美國開展減息，一至兩季應可減1至1.5厘，“估計不用太久時間，視乎數(shù)據(jù)，若核心通脹率維持在2%以下、失業(yè)率強勁，其他指標也很差的話，可能會減多一些，因為有空間減”，屆時利率敏感資產(chǎn)，“包括樓市，反應會大一些，入來的人包括投資者、投機者，但開頭減息影響不是很大”。

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