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差餉物業(yè)估價(jià)署日前公布，2025年2月的私樓售價(jià)指數(shù)報(bào)284.7點(diǎn)，較1月份再下跌0.87%，創(chuàng)下自2016年8月以來(lái)的8年半新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)比較，更累計(jì)下跌多達(dá)28.49%，即是在短短約3年半內(nèi)大跌接近3成。

香港私樓樓價(jià)高企，市民住得細(xì)又住得貴，多年來(lái)一直為人詬病。不少不合資格申請(qǐng)出租公屋或居屋等資助出售房屋的中等收入家庭，只能購(gòu)買(mǎi)廚、廳、睡房合一的“納米樓”，甚或被逼租住呎租貴過(guò)豪宅的劣質(zhì)劏房，情況極不理想，促使中央領(lǐng)導(dǎo)人多次明示特區(qū)要“徹底解決住房問(wèn)題”、“告別劏房”、“讓市民的房子住得寬敞一點(diǎn)”。樓價(jià)回落有助市民“上車(chē)”置業(yè)及換樓“住大啲”，本質(zhì)不是壞事。

然而，若果樓價(jià)跌勢(shì)過(guò)急，以至長(zhǎng)跌不止，對(duì)香港的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生也絕非好事。對(duì)于已擁有物業(yè)的業(yè)主，不論是自住或投資，樓價(jià)下跌都會(huì)影響其消費(fèi)意欲和能力，打擊零售、餐飲及旅游等行業(yè)，若不幸淪為負(fù)資產(chǎn)就更慘。企業(yè)方面，即使并非從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，只要持有物業(yè)都要面對(duì)資產(chǎn)減價(jià)問(wèn)題。若依靠抵押物業(yè)作借貸，更可能出現(xiàn)資金鏈斷裂及被銀行call loan。最壞情況甚至?xí)绊懡鹑隗w系穩(wěn)定，導(dǎo)致整體信貸、投資惡性循環(huán)萎縮。

減息周期未兌現(xiàn) 美關(guān)稅戰(zhàn)牽連廣

政府已注視到有關(guān)問(wèn)題，在去年《施政報(bào)告》宣布全面撤銷(xiāo)所有樓市辣招，今年《預(yù)算案》再將所有細(xì)價(jià)樓（400萬(wàn)元或以下）的物業(yè)交易印花稅下調(diào)至100元、暫停出售商業(yè)用地一年等，希望能穩(wěn)住樓市和民心。有關(guān)措施確能協(xié)助市民上車(chē)、換樓和賣(mài)樓套現(xiàn)，亦有助發(fā)展商趁好消息散貨，令物業(yè)交投量大幅上升。

然而，由于發(fā)展商手頭存貨仍甚多，樓市未來(lái)供應(yīng)還陸續(xù)有來(lái)，說(shuō)好的減息周期遲遲未兌現(xiàn)，還有由美國(guó)發(fā)動(dòng)關(guān)稅戰(zhàn)可能引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退等，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都估計(jì)樓價(jià)跌勢(shì)仍未止。這亦是發(fā)展商紛紛減價(jià)促銷(xiāo)，以便套現(xiàn)還債的原因。

樓價(jià)越賣(mài)越平，首當(dāng)其沖是發(fā)展商盈利，這與一般市民無(wú)關(guān)，但發(fā)展商因財(cái)力不足及看淡前景亦減少投地、減慢發(fā)展，則會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和香港的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)造成負(fù)面影響，尤其是中央及特區(qū)政府都希望可提速發(fā)展的北部都會(huì)區(qū)。

因應(yīng)財(cái)赤嚴(yán)重，政府提出以“片區(qū)開(kāi)發(fā)”模式發(fā)展部分北都土地，希望通過(guò)收取較低地價(jià)，來(lái)?yè)Q取發(fā)展商代為興建部分基建。問(wèn)題是現(xiàn)時(shí)不少發(fā)展商的財(cái)赤及負(fù)債比政府更嚴(yán)重，錢(qián)從何來(lái)？再者，加快北都發(fā)展，等于進(jìn)一步增加未來(lái)房屋供應(yīng)，發(fā)展商又豈會(huì)倒自己米？

發(fā)展局連出兩招 冀發(fā)展商積極回應(yīng)

面對(duì)當(dāng)前困局，發(fā)展局近日連出兩招，希望增加發(fā)展商以投地或補(bǔ)地價(jià)方式進(jìn)行房屋發(fā)展的誘因。其一是推出“按實(shí)補(bǔ)價(jià)”模式，發(fā)展商申請(qǐng)換地或改劃土地用途，只需按實(shí)際計(jì)劃興建的樓面面積來(lái)補(bǔ)價(jià)，毋須像過(guò)往計(jì)足用地的最高可建面積。此舉可減輕發(fā)展商的短期資金壓力，方便它們因應(yīng)實(shí)際市況和對(duì)后市評(píng)估，暫不起齊所有單位。等到將來(lái)市況轉(zhuǎn)好，可再向政府加碼補(bǔ)價(jià)進(jìn)行加建。

其二是取消只有地庫(kù)停車(chē)場(chǎng)可豁免計(jì)算樓面面積的做法，讓地面停車(chē)場(chǎng)亦可豁免。地庫(kù)停車(chē)場(chǎng)的建造和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用都較高，興建時(shí)間亦較長(zhǎng)。將停車(chē)場(chǎng)移上地面樓層，還可減少發(fā)展商必須在樓宇低層提供一定商鋪的壓力，有助提速提效建屋。

過(guò)往若政府在市好時(shí)推出類(lèi)似措施，可能會(huì)被質(zhì)疑“官商勾結(jié)”或“明益地產(chǎn)商”。但現(xiàn)已時(shí)移世易，政府有必要因時(shí)制宜、因市制宜，避免香港的發(fā)展和建設(shè)，因一時(shí)的財(cái)赤問(wèn)題及經(jīng)濟(jì)不景而大幅減慢，甚至停頓，希望發(fā)展商也能積極回應(yīng)。

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