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差餉物業(yè)估價署日前公布，2025年2月的私樓售價指數(shù)報284.7點(diǎn)，較1月份再下跌0.87%，創(chuàng)下自2016年8月以來的8年半新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)比較，更累計下跌多達(dá)28.49%，即是在短短約3年半內(nèi)大跌接近3成。

香港私樓樓價高企，市民住得細(xì)又住得貴，多年來一直為人詬病。不少不合資格申請出租公屋或居屋等資助出售房屋的中等收入家庭，只能購買廚、廳、睡房合一的“納米樓”，甚或被逼租住呎租貴過豪宅的劣質(zhì)劏房，情況極不理想，促使中央領(lǐng)導(dǎo)人多次明示特區(qū)要“徹底解決住房問題”、“告別劏房”、“讓市民的房子住得寬敞一點(diǎn)”。樓價回落有助市民“上車”置業(yè)及換樓“住大啲”，本質(zhì)不是壞事。

然而，若果樓價跌勢過急，以至長跌不止，對香港的長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會民生也絕非好事。對于已擁有物業(yè)的業(yè)主，不論是自住或投資，樓價下跌都會影響其消費(fèi)意欲和能力，打擊零售、餐飲及旅游等行業(yè)，若不幸淪為負(fù)資產(chǎn)就更慘。企業(yè)方面，即使并非從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，只要持有物業(yè)都要面對資產(chǎn)減價問題。若依靠抵押物業(yè)作借貸，更可能出現(xiàn)資金鏈斷裂及被銀行call loan。最壞情況甚至?xí)绊懡鹑隗w系穩(wěn)定，導(dǎo)致整體信貸、投資惡性循環(huán)萎縮。

減息周期未兌現(xiàn) 美關(guān)稅戰(zhàn)牽連廣

政府已注視到有關(guān)問題，在去年《施政報告》宣布全面撤銷所有樓市辣招，今年《預(yù)算案》再將所有細(xì)價樓（400萬元或以下）的物業(yè)交易印花稅下調(diào)至100元、暫停出售商業(yè)用地一年等，希望能穩(wěn)住樓市和民心。有關(guān)措施確能協(xié)助市民上車、換樓和賣樓套現(xiàn)，亦有助發(fā)展商趁好消息散貨，令物業(yè)交投量大幅上升。

然而，由于發(fā)展商手頭存貨仍甚多，樓市未來供應(yīng)還陸續(xù)有來，說好的減息周期遲遲未兌現(xiàn)，還有由美國發(fā)動關(guān)稅戰(zhàn)可能引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退等，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都估計樓價跌勢仍未止。這亦是發(fā)展商紛紛減價促銷，以便套現(xiàn)還債的原因。

樓價越賣越平，首當(dāng)其沖是發(fā)展商盈利，這與一般市民無關(guān)，但發(fā)展商因財力不足及看淡前景亦減少投地、減慢發(fā)展，則會對整體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和香港的長遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)造成負(fù)面影響，尤其是中央及特區(qū)政府都希望可提速發(fā)展的北部都會區(qū)。

因應(yīng)財赤嚴(yán)重，政府提出以“片區(qū)開發(fā)”模式發(fā)展部分北都土地，希望通過收取較低地價，來換取發(fā)展商代為興建部分基建。問題是現(xiàn)時不少發(fā)展商的財赤及負(fù)債比政府更嚴(yán)重，錢從何來？再者，加快北都發(fā)展，等于進(jìn)一步增加未來房屋供應(yīng)，發(fā)展商又豈會倒自己米？

發(fā)展局連出兩招 冀發(fā)展商積極回應(yīng)

面對當(dāng)前困局，發(fā)展局近日連出兩招，希望增加發(fā)展商以投地或補(bǔ)地價方式進(jìn)行房屋發(fā)展的誘因。其一是推出“按實(shí)補(bǔ)價”模式，發(fā)展商申請換地或改劃土地用途，只需按實(shí)際計劃興建的樓面面積來補(bǔ)價，毋須像過往計足用地的最高可建面積。此舉可減輕發(fā)展商的短期資金壓力，方便它們因應(yīng)實(shí)際市況和對后市評估，暫不起齊所有單位。等到將來市況轉(zhuǎn)好，可再向政府加碼補(bǔ)價進(jìn)行加建。

其二是取消只有地庫停車場可豁免計算樓面面積的做法，讓地面停車場亦可豁免。地庫停車場的建造和營運(yùn)費(fèi)用都較高，興建時間亦較長。將停車場移上地面樓層，還可減少發(fā)展商必須在樓宇低層提供一定商鋪的壓力，有助提速提效建屋。

過往若政府在市好時推出類似措施，可能會被質(zhì)疑“官商勾結(jié)”或“明益地產(chǎn)商”。但現(xiàn)已時移世易，政府有必要因時制宜、因市制宜，避免香港的發(fā)展和建設(shè)，因一時的財赤問題及經(jīng)濟(jì)不景而大幅減慢，甚至停頓，希望發(fā)展商也能積極回應(yīng)。

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