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按證保險(xiǎn)公司日前宣布由本周四（8日）起，將按個別情況考慮批準(zhǔn)合資格業(yè)主將自住物業(yè)出租，當(dāng)中包括家庭將有新生嬰兒或領(lǐng)養(yǎng)兒童、業(yè)主失業(yè)或其他特別需要出租物業(yè)，但該業(yè)主本身需在相關(guān)物業(yè)已自住最少12個月。不過，究竟新措施可為合資格業(yè)主帶來什么好處？又有什么地方需要注意？

一般出租物業(yè)需做六成按揭

若以合資格業(yè)主持有一個承造九成按揭、價(jià)值600萬元（港元，下同）物業(yè)為例，在舊政之下，如果想將自住單位轉(zhuǎn)為出租，業(yè)主需轉(zhuǎn)按及申請六成按揭；就算樓價(jià)沒有升跌，業(yè)主也要多付三成首期以才符合資格，亦即約180萬元。換言之，新措施的一大好處，是可有助業(yè)主少付三成首期作出租。

早年承做按揭息率封頂較低

同時(shí)，鑒于近年處于加息周期，最新按揭計(jì)劃多為“H+1.3%，封頂位為P-1.75%”，即實(shí)際按息高達(dá)4.125厘；相反，較早前承做的按揭計(jì)劃封頂息率多為“P-2.5厘”，甚至是更低的息率。

若以當(dāng)中息差約0.75厘、供款30年作計(jì)算，每貸款100萬元的每月供款將相差425元；貸款360萬就相差約1,530元，一年可達(dá)18,360元。因此，如果業(yè)主在新政之下，毋須轉(zhuǎn)按以符合出租物業(yè)要求，并沿用舊有按揭計(jì)劃供樓，將大大減低息率負(fù)擔(dān)。

出租物業(yè)不能享按息扣稅

然而，業(yè)主也要注意，一旦將自住物業(yè)轉(zhuǎn)為出租，將同時(shí)失去兩項(xiàng)稅務(wù)優(yōu)惠。第一，“居所貸款利息扣稅”原本可以讓業(yè)主將供樓利息的開支作為扣稅一部份，合共20個年度可以扣減，每年上限10萬元，但只限于自住物業(yè)。

此外，早前施政報(bào)告提出，由2024至25課稅年度開始，只要納稅人在報(bào)稅年度內(nèi)，是與2023年10月25日或之后出生的首名子女同住，居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元，直至子女滿18歲為止。

持有物業(yè)不能享租金扣稅

第二，業(yè)主將物業(yè)出租后，亦可能要租賃其他住宅作居住，但將不能享有扣稅優(yōu)惠。香港政府自2022/23年稅季開始新增“住宅租金扣除”，納稅人以租客身份租賃合資格住宅處所，納稅人與同住配偶都可獲扣除租金限額，每年上限10萬元，即租住單位平均月租8,333元，基本上可用盡扣稅額，若以最高稅率17%計(jì)算，每個財(cái)年最多可少交1.7萬元薪俸稅，即每月約1,400元；不過，這只限于納稅人及同住配偶在港沒有持有任何住宅物業(yè)。

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