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本港樓市于2008年經歷金融海嘯后，在美國實施量化寬松（QE）下持續(xù)上升，港府及金管局亦自2009年起開始實施一系列逆周期措施及樓市辣招，以遏抑市場投資需求及炒風，至今已實施長達14年，今次《施政報告》迎來減辣，可算是一個時代的轉變。

政府推三辣招打擊炒風壓需求 2016年再加辣

翻查資料，金管局前總裁陳德霖在2009年10月上任后，當月隨即推出首輪逆周期措施，以收緊2,000萬港元以上住宅按揭成數至六成，其后于2009年至2017年更累計推出8輪逆周期措施（見圖一），包括將壓測利率增至3厘、收緊住宅按揭成數至六成、按保計劃最高按揭成數下調至八成（首置人士除外）等。

政府方面，由2010年至2017年也先后推出及微調額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）三大樓市辣招（見圖二），以打擊本港樓市炒風。三者之中，最早推出的是SSD。政府于2010年11月首度推出SSD，規(guī)定買家于6個月至24個月內轉手，需額外征收5%至15%印花稅，以求擊退短炒的投資者；直至2012年10月，亦即實施有關政策的兩年后，政府再推出“加強版SSD 2”，將征稅適用期由2年延長至3年，稅率亦加到10%至20%。

同一時間，政府更加推BSD，以針對非本地居民和以公司名義購買住宅物業(yè)的買家，對其征收高達15%的稅率，其后本港市場更衍生出一些連公司買賣（俗稱買殼）的樓市成交。

雖然辣招一度令樓市投資情緒冷卻，但難阻樓市升勢。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的業(yè)主再買物業(yè)時，需按舊稅率繳付雙倍印花稅，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%；而雙倍印花稅亦涵蓋工商物業(yè)，但首置或換樓人士可豁免。值得留意的是，若買家是非本地居民，除要支付DSD外，同樣要付BSD。

在新政策下，本港物業(yè)市場自此多了不少“慈父、慈母”，皆因不少父母均會借用子女的首置名義買樓來省稅。政府終在2016年11月加辣，DSD印花稅率劃一提高至15%，首置或換樓人士則續(xù)豁免。

圖一：金管局自2009年先后推出8輪逆周期措施

圖二：政府自2010年先后推出樓市辣招

辣招難阻樓市升 前年創(chuàng)歷史高位后回落

實施辣招多年，樓價表現又如何？以中原城市領先指數（CCL）為例，于2009年10月、亦即首次推出逆周期措施當月指數為73.8；而2010年11月首度推出SSD時，指數為87.55；其后于2012年10月及2013年2月分別加推BSD及DSD，指數則報111.11及121.73；直至2016年11月終極加碼DSD至征收15%稅率，指數仍進一步升至143.95，反映各項招數根本難阻樓市升勢。

事實上，CCL最終于2021年8月創(chuàng)出歷史高位191.34點才回落，即自樓市辣招首度推出計，期內最大升幅高近1.6倍。惟近年樓價回落，截至今年10月13日報157.02點，重返去年12月水平。不過，若以2009年10月至今計，本港樓價14年仍累升112%。

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